Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis? Ab keinem, und kein Baujahr befreit davon. Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung verlangt § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) in Hannover einen gültigen Ausweis, ob Ihr Haus von 1890 oder 2015 stammt. Bis Ende 2026 entscheidet das Bauantragsdatum nur über die Ausweisart.
Diese Frage höre ich am Telefon immer wieder. Meist schwingt eine Hoffnung mit: Mein Haus ist so alt, das fällt doch bestimmt raus.
Es fällt nicht raus.
Der Irrtum hält sich hartnäckig, und er kostet Eigentümer Zeit, manchmal Geld. Seit 2018 erstelle ich als DIBt-registrierter Aussteller Energieausweise für Häuser jeder Baualtersklasse in Hannover und dem Umland, vom Gründerzeithaus in Linden bis zum Reihenhaus in Bothfeld. Ein Baujahr hat dabei noch nie jemanden befreit.
Meine These ist einfach: Das Baujahr ist die falsche Frage. Die richtige lautet, was Sie mit dem Haus vorhaben.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann die Pflicht wirklich greift, welche Ausnahmen es gibt, was hinter dem Stichtag 1. November 1977 steckt, was sich am 1. Januar 2027 ändert, was Ihr Baujahr über die Berechnung verrät und welche Fehler Eigentümer Geld kosten.
Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis?
Ab keinem. Die Pflicht hängt nicht am Alter, sondern am Anlass. Sobald Sie ein Gebäude verkaufen, neu vermieten, verpachten oder verleasen, brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. So steht es in § 80 GModG, und es gilt für den Gründerzeitbau in der List genauso wie für den Neubau am Kronsberg.
Viele erwarten hier eine Jahreszahl. Es gibt keine.
Der Energieausweis hängt am Ereignis. Kein Verkauf, keine Neuvermietung, keine Pflicht. Steht aber ein Eigentümer- oder Mieterwechsel an, muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach Vertragsschluss übergeben werden.
Stellen Sie sich zwei Häuser in der Südstadt vor. Eins von 1905, eins von 2012. Beide gehen im Frühjahr in den Verkauf.
Beide brauchen einen Ausweis. Aus demselben Grund, zum selben Zeitpunkt.
Das gilt auch im Kleinen. Wer eine einzelne Eigentumswohnung verkauft oder eine Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus neu vermietet, braucht ebenfalls einen Ausweis. Er bezieht sich dann auf das ganze Gebäude, nicht nur auf die Wohnung.
Wer selbst darin wohnt und nichts verkauft oder vermietet, braucht keinen Ausweis. Das ist die wichtigste Grenze der Pflicht, und auch sie hat mit dem Baujahr nichts zu tun.
Das Gesetz kennt noch zwei weitere Anlässe. Der Neubau: Nach der Fertigstellung ist immer ein Bedarfsausweis fällig, auch ohne Verkaufsabsicht. Und ab dem 1. Januar 2027 die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags, allerdings nur, wenn für das Gebäude noch kein gültiger Ausweis vorliegt.
Sind alte Häuser vom Energieausweis befreit?
Nein. Alter allein befreit nie. Der Glaube, Häuser vor 1978 bräuchten keinen Energieausweis, gehört zu den hartnäckigsten Irrtümern rund um die Immobilie. Bis 31.12.2026 ausgenommen sind nach § 79 Abs. 4 GModG vor allem eingetragene Baudenkmäler und kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche. Ab 2027 fällt die Denkmal-Ausnahme weg.
Gerade in Hannover zählt das.
Laut Lagebericht zur Stadtentwicklung 2025 der Landeshauptstadt Hannover stammen 16.499 Gebäude, rund 23 Prozent des Bestands, aus der Zeit bis 1948. Mehr als die Hälfte aller Wohnungen der Stadt wurde zwischen 1949 und 1978 gebaut.
Ein großer Teil der Hannoveraner Häuser ist also älter als die erste Wärmeschutzverordnung oder entstand um ihren Stichtag herum. In Linden, der Südstadt oder der Nordstadt prägen Gründerzeit- und Vorkriegsbauten ganze Straßenzüge. Was dort für den Ausweis wichtig ist, beschreibe ich im Ratgeber zum Energieausweis für Gründerzeithäuser in List und Linden.
Für all diese Häuser gilt die Pflicht bei Verkauf und Vermietung ohne Einschränkung.
Die echten Ausnahmen, und wie sie sich zum Jahreswechsel verschieben:
| Ausnahme | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Eingetragenes Baudenkmal | befreit | Ausweis Pflicht | § 79 Abs. 4 GModG |
| Kleines Gebäude | höchstens 50 m² Nutzfläche befreit | nur unter 50 m² Nutzfläche befreit | § 79 Abs. 4, § 3 Nr. 17 GModG |
| Sonderbauten wie Kirchen, Ställe, Traglufthallen oder Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden sollen | vom Gesetz nicht erfasst | im Einzelfall prüfen | § 2 Abs. 2 GModG |
| Eigennutzung ohne Verkauf oder Vermietung | kein Anlass, kein Ausweis | kein Anlass, kein Ausweis | § 80 GModG |
| Altes Baujahr | keine Ausnahme | keine Ausnahme | steht in keinem Paragrafen |
Ein altes Baujahr steht in dieser Tabelle nur in einer Zeile: als Nicht-Ausnahme.
Ab 2027 nennt § 79 Abs. 4 GModG neben den kleinen Gebäuden noch Gebäude der Landesverteidigung des Bundes. Für private Eigentümer in Hannover spielt das praktisch keine Rolle.
Besonders aufpassen müssen Eigentümer denkmalgeschützter Häuser, etwa einer Gründerzeitvilla oder eines Fachwerkhauses im alten Ortskern. Wer 2026 verkauft, ist noch befreit. Wer im Januar 2027 Besichtigungen anbietet, braucht einen Ausweis. Wie das bei Baudenkmälern praktisch läuft, erkläre ich im Ratgeber zum Energieausweis bei Denkmalschutz in Hannover.
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Was entscheidet das Baujahr dann wirklich?
Bis zum 31.12.2026 die Ausweisart, genauer gesagt das Datum des Bauantrags. Liegt es vor oder nach dem 1. November 1977, bestimmt das, ob ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist oder Sie zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen dürfen. Es entscheidet also nicht, ob Sie einen Ausweis brauchen, sondern welchen.
Die Regel steht in § 80 GModG in der bis Ende 2026 geltenden Fassung und ist klar gefasst:
| Gebäude | Bedingung | Ausweisart bis 31.12.2026 |
|---|---|---|
| Wohngebäude bis 4 Wohnungen | Bauantrag vor 1.11.1977, nicht mindestens auf WSchV-1977-Niveau | Bedarfsausweis Pflicht |
| Wohngebäude bis 4 Wohnungen | Bauantrag ab 1.11.1977 oder mindestens WSchV-1977-Niveau | freie Wahl |
| Wohngebäude ab 5 Wohnungen | unabhängig vom Baujahr | freie Wahl |
| Neubau | immer | Bedarfsausweis |
Wichtig: Der Stichtag ist der Bauantrag, nicht die Fertigstellung.
Die Grenze knüpft an die erste Wärmeschutzverordnung von 1977 (WSchV 1977) an, die erstmals Mindestanforderungen an den Wärmeschutz von Gebäuden stellte. Deshalb heißt es im Gesetz exakt „Bauantrag vor dem 1. November 1977“ und nicht „Baujahr 1978“.
Ein typischer Grenzfall: ein Doppelhaus, Bauantrag im Sommer 1977, bezogen 1979. Im Exposé steht Baujahr 1979. Rechtlich zählt der Bauantrag. Bis Ende 2026 gilt für dieses Haus also die Bedarfsausweispflicht, obwohl die Jahreszahl im Exposé nach Wahlfreiheit aussieht.
Und der umgekehrte Fall? Ein Haus von 1962, später mit gedämmtem Dach, neuen Fenstern und gedämmter Fassade. Erreicht es nachweislich das Niveau der WSchV 1977, gilt schon heute Wahlfreiheit. Das Baujahr allein sagt also nicht einmal über die Ausweisart das letzte Wort.
Was das für Häuser aus dieser Zeit konkret bedeutet, vertiefe ich im Artikel Energieausweis für Häuser vor 1977 in Hannover.
Was ändert sich beim Baujahr ab dem 1. Januar 2027?
Die Baujahrsgrenze verschwindet. Ab dem 1. Januar 2027 dürfen bestehende Wohngebäude zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen, unabhängig vom Bauantrag. Der Verbrauchsausweis ist dann nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Die Pflicht selbst bleibt, und ein 2026 ausgestellter Ausweis gilt zehn Jahre weiter.
Die Novelle vom 23. Juli 2026, verkündet am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt, hat das Energieausweisrecht neu gefasst. Seit dem 29.07.2026 heißt das Gesetz GModG. Die neuen Ausweisregeln aus Artikel 2 der Novelle gelten aber erst ab dem 1. Januar 2027, nicht früher. Wer 2026 verkauft oder vermietet, arbeitet nach heutigem Recht.
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Bauantrag vor 1.11.1977, bis 4 Wohnungen | Bedarfsausweis Pflicht, sofern nicht WSchV-1977-Niveau | Grenze entfällt, Wahlfreiheit |
| Verbrauchsausweis | zulässig, wo kein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist | nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen |
| Baudenkmäler | befreit | Ausweis Pflicht |
| Kleine Gebäude | bis einschließlich 50 m² befreit | nur unter 50 m² befreit |
| Anlass | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich Vertragsverlängerung, sofern kein gültiger Ausweis vorliegt |
| Form | bisheriges Muster | digital und maschinenlesbar, Papier auf Verlangen |
| Klassen Wohngebäude | A+ bis H | A+ bis H, unverändert |
| Bestehende Ausweise | 10 Jahre gültig | bleiben 10 Jahre gültig, kein Austausch |
Den Verbrauchsausweis gibt es ab 2027 nur noch für ein Gebäude, „das ausschließlich Wohnzwecken dient“, so § 82 Abs. 1 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung. Ein Altbau in Linden mit Laden im Erdgeschoss fällt damit heraus.
Spielt das Baujahr ab 2027 also gar keine Rolle mehr?
Für die Pflicht hat es nie eine gespielt. Für die Ausweisart verliert es seine Sonderstellung. Für die Qualität Ihres Ausweises bleibt es entscheidend: Baualtersklasse, Bauweise und Modernisierungsstand sind die Grundlage jeder Bedarfsberechnung.
Was verrät Ihr Baujahr über die Berechnung?
Jede Bauzeit hat ihren eigenen Standard. Wo Belege fehlen, rechne ich mit den Werten, die für diese Zeit vorgesehen sind. Deshalb lohnt es, zu wissen, in welche Epoche Ihr Haus fällt:
| Bauantrag | Damaliger Wärmeschutz | Was den Ausweis am stärksten verbessert |
|---|---|---|
| bis 1948 | keine gesetzlichen Anforderungen | Belege zu Fenstern, Dachdämmung, Kellerdecke und Heizung |
| 1949 bis Oktober 1977 | nur Mindestwärmeschutz nach DIN 4108 | Nachweise jeder späteren Dämmung, oft entscheidend für die Klasse |
| November 1977 bis 1983 | Wärmeschutzverordnung 1977 | Fenstertausch und Heizungserneuerung mit Rechnung |
| 1984 bis 1994 | Wärmeschutzverordnung 1984 | Angaben zur Heizungsanlage und zur Warmwasserbereitung |
| 1995 bis Januar 2002 | Wärmeschutzverordnung 1995 | Baubeschreibung mit Dämmstärken |
| ab Februar 2002 | Energieeinsparverordnung, ab November 2020 das frühere Gebäudeenergiegesetz, seit 29.07.2026 GModG | Unterlagen aus dem Bauantrag, oft liegt ein Nachweis schon vor |
Die Jahreszahlen stammen aus dem Inkrafttreten der jeweiligen Verordnungen. Je älter das Haus, desto mehr wiegt jeder einzelne Beleg. Bei einem unsanierten Haus aus den 1950ern ändert eine nachgewiesene Dachdämmung mehr als bei einem Haus von 1998.
Warum ist der Bedarfsausweis für ältere Häuser die bessere Wahl?
Weil er das Haus bewertet, nicht das Heizverhalten der Vorbewohner. Der Bedarfsausweis berechnet Dämmung, Fenster, Dach und Heizung. Der Verbrauchsausweis zeigt nur, wie viel zuletzt geheizt wurde. Für Käufer und Mieter ist der Bedarfsausweis die verlässlichere Information, und er steht für jedes Gebäude offen.
Nehmen Sie zwei baugleiche Reihenhäuser in Kirchrode.
Im einen lebte zuletzt eine Witwe allein und heizte zwei Zimmer. Im anderen eine Familie mit Kindern, alle Räume warm, Wäsche im Trockner.
Der Verbrauchsausweis zeigt zwei völlig verschiedene Häuser. Der Bedarfsausweis zeigt, was beide sind: dasselbe Haus.
Welche der beiden Zahlen würden Sie als Käufer glauben?
Deshalb stelle ich für Wohngebäude ausschließlich Bedarfsausweise aus, auch dort, wo das Gesetz die Wahl lässt. Der Preis hängt nicht am Baujahr:
| Gebäude | Ausweis | Festpreis |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | Bedarfsausweis | 299 Euro |
| Mehrfamilienhaus | Bedarfsausweis | 399 Euro |
| Nichtwohngebäude | Bedarfsausweis | 899 Euro |
Dazu kommt die Best-Case-Optimierung. Jede belegte Modernisierung fließt in die Berechnung ein. So zeigt Ihr Ausweis den besten Wert, den Ihr Haus belegbar erreicht, und nicht einen Durchschnitt aus Standardannahmen.
Und Sie bekommen Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GModG, die zu Ihrem Haus passen. Für ein unsaniertes Haus aus den 1950er Jahren in Vahrenwald sehen die anders aus als für ein Haus aus den 1980ern in Wettbergen.
Welche Praxis-Tipps sparen Eigentümern älterer Häuser Zeit und Geld?
Klären Sie das Bauantragsdatum, sammeln Sie Belege für jede Modernisierung und bestellen Sie den Ausweis, bevor das Inserat online geht. Diese drei Schritte entscheiden aus meiner Erfahrung mit Ausweisen seit 2018 mehr über Ihren Ausweis als das Baujahr selbst.
Tipp 1: Suchen Sie die Baugenehmigung, nicht das Exposé. Das Bauantragsdatum steht in der Baugenehmigung, die oft im Hausordner liegt. Kaufverträge und Exposés nennen meist nur ein Baujahr. Fehlt die Genehmigung, hilft die Bauaktenstelle der Landeshauptstadt Hannover, im Umland die zuständige Bauaufsicht. Bei Häusern mit Baujahr 1977 bis 1979 lohnt dieser Blick fast immer.
Tipp 2: Fotografieren Sie jede Rechnung. Neue Fenster, eine Dachdämmung, ein Heizungstausch: Jeder Beleg verbessert Ihren Ausweis. Bis Ende 2026 kann er sogar entscheiden, ob Ihr Vorkriegshaus das WSchV-1977-Niveau erreicht und damit Wahlfreiheit gilt. Fotos per WhatsApp genügen. Fehlt ein Beleg, setze ich für das Bauteil die vorgesehenen Pauschalwerte der Baualtersklasse an. Das ist zulässig, aber meist ungünstiger als eine Rechnung.
Tipp 3: Erst der Ausweis, dann das Inserat. Liegt ein Ausweis vor, gehören in jede Anzeige in kommerziellen Medien nach § 87 GModG Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, Effizienzklasse und das Baujahr. Ausgerechnet das Baujahr ist also Pflichtangabe, nur eben in der Anzeige und nicht als Befreiung.
Tipp 4: Fragen kostet nichts. Unsicher, ob ein Anbau, ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Laden im Erdgeschoss die Einordnung ändert? Rufen Sie mich an oder schreiben Sie per WhatsApp an 0152 060 777 67. In Hannover biete ich zusätzlich eine kostenlose Sichtprüfung von außen an, ohne Termin.
Tipp 5: Den Jahreswechsel bewusst einplanen. Wer ein Baudenkmal verkaufen will, sollte den Zeitplan kennen. Finden die Besichtigungen noch 2026 statt, greift die Ausnahme. Rutschen sie in den Januar 2027, braucht das Haus einen Ausweis. Bestellen Sie ihn rechtzeitig, dann entscheidet der Kalender nicht über Ihren Verkauf.
Welche Fehler rund ums Baujahr kosten Eigentümer Geld?
Wer sich auf eine Baujahr-Befreiung verlässt, den falschen Ausweistyp bestellt, Bauantrag und Fertigstellung verwechselt, seinen 2026er Ausweis für überholt hält oder die Denkmal-Ausnahme ins Jahr 2027 mitnehmen will, zahlt doppelt oder riskiert ein Bußgeld. Alle fünf Fehler lassen sich mit einem Blick in die Unterlagen vermeiden.
Fehler 1: Auf die Baujahr-Befreiung vertrauen. Wer ohne gültigen Ausweis verkauft oder vermietet, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 Euro. Wer einen vorhandenen Ausweis bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis 5.000 Euro.
Fehler 2: Den falschen Ausweistyp bestellen. Ein billiger Verbrauchsausweis für den unsanierten Altbau mit Baujahr 1935 ist wertlos, wenn bis Ende 2026 eigentlich der Bedarfsausweis Pflicht ist. Sie zahlen dann doppelt.
Fehler 3: Fertigstellung mit Bauantrag verwechseln. Maßgeblich ist der Bauantrag vor dem 1. November 1977, nicht wann das Haus fertig wurde. Bei Grenzfällen lohnt der Blick in die Bauakte.
Fehler 4: Einen 2026er Ausweis für überholt halten. Ein heute ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, auch nach dem 1. Januar 2027. Es gibt keine Austauschpflicht. Wer jetzt verkauft, muss nicht auf das neue Recht warten.
Fehler 5: Die Denkmal-Ausnahme über Silvester retten wollen. Die Befreiung gilt nur bis 31.12.2026. Wer im Dezember inseriert und im Januar die ersten Interessenten durchs Haus führt, braucht ab dem 1. Januar 2027 einen gültigen Ausweis.
Fazit: Was sollten Sie jetzt tun?
Kein Baujahr befreit Sie vom Energieausweis. Bei Verkauf und Vermietung ist er in Hannover Pflicht, bis Ende 2026 entscheidet der Bauantrag nur über die Ausweisart, ab 2027 nicht einmal mehr das. Die eigentliche Frage ist also nicht, ob Sie einen Ausweis brauchen, sondern wann Sie ihn bestellen.
Meine Antwort: bevor der erste Interessent klingelt.
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Häufige Fragen
Ab welchem Baujahr ist ein Energieausweis Pflicht?
Ab keinem. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing braucht jedes Gebäude außerhalb der gesetzlichen Ausnahmen einen Energieausweis nach § 80 GModG, egal ob Baujahr 1890 oder 2020. Bis 31.12.2026 entscheidet der Bauantrag vor dem 1. November 1977 nur, ob ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist. Ab 2027 entfällt diese Grenze. Für Wohngebäude stelle ich immer Bedarfsausweise aus.
Sind alte Häuser vom Energieausweis befreit?
Nein, Alter befreit nie. Bis 31.12.2026 ausgenommen sind vor allem eingetragene Baudenkmäler, kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 GModG) und Sonderbauten nach § 2 Abs. 2 wie Kirchen oder Ställe. Ab dem 1. Januar 2027 fällt die Denkmal-Ausnahme weg, und als klein gelten nur noch Gebäude unter 50 Quadratmetern.
Was bedeutet die Grenze 1. November 1977?
Sie regelt bis 31.12.2026 die Ausweisart. Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchen einen Bedarfsausweis, wenn sie nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen. Maßgeblich ist der Bauantrag, nicht die Fertigstellung. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die Grenze, Bestandswohngebäude haben dann Wahlfreiheit.
Welcher Ausweis gilt für Häuser ab 1978?
Bis Ende 2026 erlaubt das Gesetz bei Bauantrag ab dem 1. November 1977 die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, ebenso bei Wohngebäuden mit fünf oder mehr Wohnungen. Ich stelle für Wohngebäude trotzdem nur Bedarfsausweise aus: Sie bewerten das Haus selbst, nicht das Heizverhalten der Vorbewohner, und zeigen mit Best-Case-Optimierung den besten belegbaren Wert.
Was kostet der Energieausweis in Hannover?
Bei energiepass® HANNOVER kostet der Bedarfsausweis 299 Euro für ein Einfamilienhaus, 399 Euro für ein Mehrfamilienhaus und 899 Euro für ein Nichtwohngebäude, jeweils als Festpreis. Das Baujahr ändert am Preis nichts. Die Daten bekomme ich telefonisch oder per Foto, der Ausweis liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.