Energieausweis für Häuser vor 1977

Ein Energieausweis für Häuser vor 1977 muss in Hannover bis 31. Dezember 2026 ein Bedarfsausweis sein, wenn alles zusammenkommt: Verkauf oder Vermietung eines Wohngebäudes mit höchstens vier Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977, kein gültiger Ausweis und kein Wärmeschutz auf dem Niveau von 1977. Ab 2027 entfällt diese Pflicht. Mein Rat bleibt derselbe.

Fast jede Woche landet so ein Haus auf meinem Schreibtisch.

Ein Siedlungshaus aus den Sechzigern. Eine Doppelhaushälfte aus den frühen Siebzigern. Ein Altbau mit drei Wohnungen, die Fassade nie angefasst.

Die meisten Eigentümer stellen mir zuerst eine Frage: Welcher Ausweis ist der günstigere?

Das ist die falsche Frage.

Die richtige lautet: Was soll ein Käufer oder Mieter über dieses Haus erfahren?

Ich bin Stephan Grosser, DIBt-registrierter Aussteller, und erstelle seit 2018 Energieausweise für Häuser in Hannover und der Region. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, wie Sie die Frage für Ihr Haus in wenigen Minuten klären.

Was Sie in diesem Beitrag erfahren:

• wann das Gesetz bis Ende 2026 einen Bedarfsausweis verlangt
• warum der Bauantrag zählt und nicht das Baujahr
• welche Ausnahmen es gibt und wie Sie sie belegen
• was sich am 1. Januar 2027 ändert
• welche Häuser in Hannover typischerweise betroffen sind
• was der Bedarfsausweis bei mir kostet
• welche Fehler ich in der Praxis immer wieder sehe

Wann ist der Bedarfsausweis für Häuser vor 1977 Pflicht?

Nach § 80 Abs. 3 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) ist bis 31. Dezember 2026 ein Bedarfsausweis auszustellen, wenn ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird oder ein Erbbaurecht begründet oder übertragen wird, kein gültiger Ausweis vorliegt und der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Die Pflicht entfällt, wenn das Haus das Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 bei Fertigstellung erfüllte oder später erreicht hat.

So steht es im Gesetz:

§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG, bis 31.12.2026 geltende Fassung: „In den Fällen des Satzes 1 ist für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Satz 2 ist nicht anzuwenden, wenn das Wohngebäude 1. schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt hat oder 2. durch spätere Änderungen mindestens auf das in Nummer 1 bezeichnete Anforderungsniveau gebracht worden ist.”

Sieben Prüffragen. Alle müssen passen.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist für den genannten Anlass ein Bedarfsausweis auszustellen.

Fehlt eine davon, greift diese besondere Pflicht nicht. Ob dann ein Verbrauchsausweis zulässig ist, muss gesondert geprüft werden.

Eines verwechseln viele: Das Baujahr entscheidet nie darüber, ob Sie überhaupt einen Ausweis brauchen. Auch ein Haus von 1985 braucht bei Verkauf oder Vermietung einen. Die 1977er-Grenze regelt bis Ende 2026 nur die Art des Ausweises.

Und was passiert, wenn Sie das Thema liegen lassen? Fehlt bei Verkauf oder Vermietung der Ausweis, sieht § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 Euro vor. Legen Sie ihn Interessenten nicht rechtzeitig vor oder übergeben ihn nach Vertragsschluss nicht, sind es bis 5.000 Euro.

Warum zählt der Bauantrag und nicht das Baujahr?

Das Gesetz knüpft an den Tag, an dem der Bauantrag gestellt wurde, nicht an Baujahr oder Fertigstellung. Ein Haus, das erst 1978 bezogen wurde, kann deshalb unter die Pflicht fallen. Der bei Fertigstellung erreichte Wärmeschutz ist eine eigene Ausnahme und wird getrennt geprüft.

Der Stichtag ist kein Zufall. Am 1. November 1977 trat die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft, erlassen am 11. August 1977. Wer vorher einen Bauantrag stellte, musste ihre Anforderungen an die Energieeinsparung noch nicht einhalten.

Ein ausgedachtes, aber typisches Beispiel:

Bauantrag im Sommer 1977. Richtfest im Frühjahr 1978. Einzug im Herbst.

Im Exposé steht „Baujahr 1978”. Rechtlich zählt der Sommer 1977.

Ein Haus kann also nach dem Stichtag fertig geworden sein und trotzdem unter die Pflicht fallen. Umgekehrt gilt: Lag der Bauantrag nach dem Stichtag, greift die besondere Pflicht nicht. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass ein Verbrauchsausweis zulässig ist.

Wo finden Sie das Datum? In der Bauakte. In Hannover führt die Landeshauptstadt die Bauakten bei ihrer Bauaktenstelle, als Eigentümer können Sie dort Einsicht beantragen.

Steht nirgends ein Bauantragsdatum, hilft das Datum der Baugenehmigung weiter. Der Antrag lag immer davor. Liegt die Genehmigung vor November 1977, ist die Sache klar.

Ihr Haus ist vor November 1977 beantragt worden? Ich erstelle Ihren Bedarfsausweis persönlich als DIBt-registrierter Aussteller, seit 2018, mit Best-Case-Optimierung und zum Festpreis: 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Zwei- oder Mehrfamilienhaus. Daten per Telefon oder Foto, Ausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Jetzt Angebot berechnen oder direkt anrufen: 0152 060 777 67.

Wann entfällt die Bedarfsausweispflicht für Ihr Haus?

Die besondere Pflicht entfällt, wenn Ihr Haus das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 schon bei Fertigstellung erfüllte oder durch spätere Änderungen mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde. Einzelne Maßnahmen genügen dafür nicht automatisch. Daneben gibt es Ausnahmen von der Ausweispflicht insgesamt, etwa für Baudenkmäler bis 31. Dezember 2026 und für kleine Gebäude.

Neue Fenster 1995. Dach 2008 gedämmt. Fassade im Original.

Reicht das?

Vielleicht. Das entscheidet nicht die Liste der Maßnahmen, sondern das erreichte Anforderungsniveau des ganzen Gebäudes.

Rechtlich hängt die Ausnahme am Wärmeschutz selbst. Ein Formular, das sie bestätigt, verlangt das Gesetz nicht. In der Praxis rate ich trotzdem, den Wärmeschutz mit Unterlagen zu belegen: Bauakte, Rechnungen, Fotos. Wer sich auf die Ausnahme beruft, sollte sie zeigen können.

Bau- und Sanierungsunterlagen zeigen, ob das Niveau schon bei der Fertigstellung oder erst durch spätere Änderungen erreicht wurde.

Auch wenn die besondere Bedarfsausweispflicht entfällt, ist ein Verbrauchsausweis nicht automatisch möglich. Bis Ende 2026 braucht er Verbrauchsdaten über zusammenhängende 36 Monate, und die letzte Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen.

Unabhängig von der 1977er-Regel gibt es Ausnahmen von der Ausweispflicht überhaupt:

• Baudenkmäler brauchen bis 31. Dezember 2026 keinen Energieausweis.
• Kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche sind bis 31. Dezember 2026 ausgenommen.
• Gebäude nach § 2 Abs. 2 GModG, für die das Gesetz gar nicht gilt, etwa Ställe, Traglufthallen oder Saisongebäude mit weniger als vier Monaten Nutzung im Jahr.

Wie das Baujahr insgesamt einzuordnen ist, erkläre ich im Beitrag Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis.

Was ändert sich ab 1. Januar 2027 für Häuser vor 1977?

Am 1. Januar 2027 tritt das neue Energieausweisrecht aus der GModG-Novelle vom 23. Juli 2026 in Kraft. Die 1977er-Regel fällt weg: Bestehende Wohngebäude dürfen dann einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis erhalten. Der Verbrauchsausweis bleibt Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.

Die Reform kommt in zwei Stufen.

Die Novelle wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Seit 29. Juli 2026 heißt das Gesetz Gebäudemodernisierungsgesetz, und der Heizungsteil ist neu.

Die Regeln für Energieausweise ändern sich erst am 1. Januar 2027. Bis dahin gilt alles, was Sie oben gelesen haben.

Die amtlichen Muster für die neuen Ausweise sind noch nicht bekannt gemacht.

Heißt das: bis Januar warten?

Nur, wenn Sie nichts verkaufen und nichts vermieten.

Wer jetzt verkauft, braucht jetzt einen Ausweis. Und ein Bedarfsausweis aus 2026 gilt zehn Jahre ab Ausstellung, solange nach § 80 Abs. 2 GModG keine größere Änderung am Gebäude einen neuen Ausweis nötig macht.

Für Baudenkmäler sind es zwei getrennte Fragen. Bis Ende 2026 brauchen sie keinen Ausweis. Ab 2027 brauchen sie einen, und bei reinen Wohngebäuden dürfen Sie dann die Ausweisart wählen.

Welche Häuser in Hannover betrifft die Regel?

Stadtteil und Baujahr entscheiden nicht allein. In Hannover betrifft die Regel vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleine Mehrfamilienhäuser mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 lag. Große Gründerzeit-Mietshäuser mit fünf oder mehr Wohnungen fallen wegen der Wohnungszahl heraus.

Hannover hat viel alten Bestand. Laut Lagebericht zur Stadtentwicklung 2025 der Landeshauptstadt Hannover stammen 16.499 Gebäude, rund 23 Prozent, aus der Zeit vor 1948. Wie viele bis 1977 beantragt wurden, weist diese Zahl nicht aus. Dazu kommen die Siedlungen und Reihenhauszeilen der Nachkriegsjahrzehnte.

Zwei ausgedachte Fälle zeigen, wie schnell sich die Antwort dreht:

Ein Zweifamilienhaus in Linden mit zwei Wohnungen, Bauantrag 1958, nie gedämmt. Die Regel greift.

Ein Mietshaus in der List mit acht Wohnungen, Baujahr 1905. Die Regel greift nicht, wegen der Wohnungszahl.

Bauakte, Baugenehmigung sowie Bau- und Sanierungsunterlagen sind aussagekräftiger als jede pauschale Einordnung nach Stadtteil.

Bei Gründerzeit-Mehrfamilienhäusern mit fünf oder mehr Wohnungen greift die besondere Bedarfsausweispflicht nach § 80 Abs. 3 GModG nicht. Freie Wahl haben Sie bis Ende 2026 trotzdem nur, wenn die nötigen Verbrauchsdaten vollständig vorliegen. Mehr zu diesem Bestand lesen Sie im Artikel Energieausweis fürs Gründerzeithaus in Hannover.

Welcher Ausweis fürs Einfamilienhaus im Detail die bessere Wahl ist, vergleiche ich im Beitrag Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis beim Einfamilienhaus.

Was kostet der Bedarfsausweis für ein Haus vor 1977?

Bei mir kostet der Bedarfsausweis 299 Euro für ein Einfamilienhaus und 399 Euro für ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus, jeweils als Festpreis. Für Häuser mit nennenswertem Gewerbeanteil, etwa einem Laden im Erdgeschoss, sind es 899 Euro. Für Wohngebäude erstelle ich ausschließlich Bedarfsausweise, auch ab 2027.

Warum nur der Bedarfsausweis?

Weil ein Verbrauchsausweis die Menschen misst, nicht das Haus.

Stellen Sie sich eine alleinstehende Eigentümerin vor, die nur zwei Zimmer heizt. Ihr Verbrauchswert sieht gut aus. Die Familie, die einzieht, heizt alle sieben Zimmer. Wer hat jetzt die richtige Information bekommen?

Der Bedarfsausweis rechnet mit Hülle, Fenstern und Heizung, unabhängig davon, wer drin wohnt. Er enthält Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GModG. Und er lässt sich mit dem nächsten Haus vergleichen.

Dazu kommt meine Best-Case-Optimierung: Ich setze jede Modernisierung an, die Sie mit Rechnung, Foto oder Bauakte belegen, statt pauschale Baujahreswerte zu nehmen. Bei alten Häusern mit gedämmtem Dach oder neuer Heizung macht das oft den Unterschied zwischen zwei Klassen.

Und nach dem Ausweis? Wer saniert, findet Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude bei KfW und BAFA und in Hannover beim enercity-Fonds proKlima. Die Konditionen ändern sich, maßgeblich ist das jeweils aktuelle Merkblatt des Fördergebers. Die Modernisierungsempfehlungen im Bedarfsausweis sind ein guter erster Überblick.

Was rate ich Ihnen aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen?

Drei Dinge machen den Unterschied: das Bauantragsdatum früh klären, jede Modernisierung mit Foto oder Rechnung belegen und den Ausweis bestellen, bevor das Inserat online geht.

1. Klären Sie den Bauantrag zuerst. Ein Foto der ersten Seite der Baugenehmigung reicht mir oft schon. Damit ist die wichtigste Frage in zwei Minuten beantwortet, und Sie diskutieren nicht mit dem Makler über ein Baujahr aus dem Exposé.
2. Sammeln Sie Belege, bevor Sie anrufen. Rechnungen für Fenster, Dämmung, Heizung. Fotos vom Dachboden, von der Kellerdecke, vom Typenschild des Kessels. Je mehr Sie belegen, desto mehr kann ich in der Best-Case-Optimierung ansetzen.
3. Bestellen Sie vor dem Inserat. Rechtlich muss der Ausweis spätestens vorliegen, wenn Interessenten das Haus ansehen. Liegt er schon vor, gehören seine Pflichtangaben nach § 87 GModG in jede kommerzielle Anzeige: bis Ende 2026 unter anderem Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Ab 2027 kommen Ausstellungsdatum und Primärenergiewert hinzu. Ein Inserat mit vollständigen Angaben wirkt seriös, und Sie sparen sich das Nachbessern.

Und wenn Unterlagen fehlen? Dann fehlen sie eben. Ich frage telefonisch nach, was Sie wissen, und arbeite mit Ihren Fotos. Wo nötig, gibt es eine kostenlose Sichtprüfung von außen. Für das, was niemand mehr belegen kann, setze ich die üblichen Werte für das Baualter an.

Welche Fehler sehe ich bei Häusern vor 1977 am häufigsten?

Vier Fehler kosten Eigentümer Zeit und manchmal Geld: den Ausweis nur nach dem Preis wählen, auf das Baujahr statt auf den Bauantrag schauen, den erreichten Wärmeschutz nicht klären und auf 2027 warten, obwohl der Verkauf jetzt ansteht.

Fehler 1: Aus Preisgründen vorschnell einen Verbrauchsausweis bestellen. Ist diese Ausweisart für den Anlass unzulässig, muss die Ausstellung neu geklärt werden, und die Zeit fehlt Ihnen beim Verkauf. Den Bedarfsausweis bekommen Sie bei mir zum Festpreis von 299 Euro fürs Einfamilienhaus und 399 Euro fürs Zwei- oder Mehrfamilienhaus.

Fehler 2: Nur auf Baujahr oder Fertigstellung schauen. Für den Stichtag ist das Datum des Bauantrags maßgeblich. Der bei Fertigstellung erreichte Wärmeschutz wird daneben als eigene Ausnahme geprüft.

Fehler 3: Den erreichten Wärmeschutz nicht klären. Wer sich auf das erreichte WSchV-1977-Niveau beruft, sollte Bau- und Sanierungsunterlagen vorlegen können. Eine Sanierung allein bedeutet noch keine freie Wahl der Ausweisart.

Fehler 4: Auf 2027 warten. Die Wahlfreiheit kommt erst am 1. Januar 2027. Wer im Herbst 2026 verkauft oder vermietet, braucht den Ausweis nach heutigem Recht. Warten verschiebt das Problem nur in die Phase, in der Sie am wenigsten Zeit haben.

Was fragen Eigentümer zum Energieausweis für Häuser vor 1977?

Hier sind die fünf Fragen, die ich am Telefon am häufigsten höre, mit kurzen Antworten.

Brauchen Häuser vor 1977 zwingend einen Bedarfsausweis?

Bis 31.12.2026 ja, wenn alles zusammenkommt: Wohngebäude mit höchstens vier Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977, kein gültiger Ausweis, ein Anlass nach § 80 Abs. 3 GModG wie Verkauf oder Vermietung, und das Haus hat das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 weder bei Fertigstellung noch durch spätere Änderungen erreicht. Ausnahmen wie Baudenkmal oder kleines Gebäude gehen vor.

Muss ich für mein Haus vor 1977 auch ab 2027 einen Bedarfsausweis ausstellen lassen?

Nein, gesetzlich nicht mehr. Ab 1. Januar 2027 entfällt die 1977er-Regel, bestehende Wohngebäude dürfen dann Bedarfs- oder Verbrauchsausweis erhalten. Der Verbrauchsausweis ist aber nur für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, und braucht den Verbrauch nach Energieträgern für zwei Jahre. Ich empfehle bei alten Häusern weiter den Bedarfsausweis, weil er das Haus bewertet und nicht die Bewohner.

Bleibt mein Energieausweis nach dem 1. Januar 2027 gültig?

Ja. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung, auch über den 1. Januar 2027 hinaus. Es gibt keine Austauschpflicht und keine Pflicht zum Umschreiben auf neue Muster. Ein neuer Ausweis wird früher nur nötig, wenn nach § 80 Abs. 2 GModG wegen einer größeren Änderung am Gebäude neu bilanziert werden muss.

Wie zeige ich, dass mein Haus das Niveau von 1977 erreicht?

Die Ausnahme hängt am tatsächlichen Wärmeschutz, nicht an einem Papier. In der Praxis rate ich trotzdem, ihn zu belegen: Bauakte aus der Bauaktenstelle, Rechnungen für Dämmung und Fenster, Fotos von Dachboden und Kellerdecke. Ob das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht ist, zeigt erst die Berechnung des ganzen Gebäudes, nicht eine einzelne Maßnahme.

Was kostet der Bedarfsausweis für ein Haus vor 1977 in Hannover?

Bei mir kostet der Bedarfsausweis 299 Euro für ein Einfamilienhaus und 399 Euro für ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus, jeweils Festpreis. Gehört ein nennenswerter Gewerbeteil wie Laden oder Praxis dazu, berechne ich das Haus als Mischgebäude für 899 Euro. Die Daten geben Sie telefonisch oder per Foto durch, der Ausweis kommt 24 Stunden nach vollständigen Angaben.

Fazit: Was sollten Sie jetzt mit Ihrem Haus vor 1977 tun?

Bis 31. Dezember 2026 verlangt das Gesetz für viele Häuser vor 1977 den Bedarfsausweis, ab 2027 dürfen Sie die Ausweisart wählen. Die bessere Wahl bleibt der Bedarfsausweis, weil er Ihr Haus zeigt und nicht die Heizgewohnheiten der Bewohner. Steht Verkauf oder Vermietung an, klären Sie heute den Bauantrag und bestellen Sie dann.

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