Ein Haus mit Nachtspeicherheizung landet im Energieausweis fast immer in Klasse F, G oder H. Der Grund ist nicht die Heizung allein, sondern die Kombination aus schlechter Dämmung und dem Primärenergiefaktor 1,8 für Strom. Und weil Heizstrom meist nicht getrennt erfasst wird, ist der Bedarfsausweis oft der einzige zulässige Weg. Festpreis bei mir: 299 Euro fürs Einfamilienhaus.
Die meisten Eigentümer erfahren das erst, wenn der Makler nach dem Ausweis fragt.
Dann steht da eine Zahl, die vorher niemand auf dem Zettel hatte, und plötzlich geht es in der Preisverhandlung nicht mehr um die neue Küche, sondern um die Heizung. Als Immobilienexperte für Energieausweise, seit 2018 tätig, sehe ich das in Hannover regelmäßig bei Häusern aus den 60er- und 70er-Jahren und bei ausgebauten Dachgeschossen.
Ich zeige Ihnen, welche Klasse realistisch herauskommt, warum die verbreitete Behauptung “Nachtspeicher heißt immer H” fachlich falsch ist und was Sie vor dem Verkauf tun sollten.
Welche Energieeffizienzklasse kommt bei Nachtspeicherheizung wirklich heraus?
Meist F bis H, aber nicht automatisch H. Die Klasse richtet sich nach GEG Anlage 10 ausschließlich nach der Endenergie, nicht nach der Primärenergie. Klasse F reicht bis 200 kWh pro Quadratmeter und Jahr, G bis 250, H liegt darüber. In diesem Bereich landen nach meiner Erfahrung fast alle unsanierten Nachtspeicherhäuser.
Diesen Unterschied kennen die wenigsten, und er ist entscheidend.
Die Endenergie ist die Energie, die ins Haus geliefert wird, in diesem Fall Strom. Der Nachtspeicherofen wandelt sie fast vollständig in Wärme um. Es gibt keinen Kessel, der Abgasverluste produziert, und kein Rohrnetz, das im kalten Keller Wärme verliert.
Deshalb ist die Endenergie bei Nachtspeicher oft niedriger, als man erwarten würde. Ein gut gedämmtes Haus mit Nachtspeicheröfen kann durchaus bei Klasse E landen.
| Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) | Typisch für |
|---|---|---|
| E | bis 160 | Nachtspeicher plus gute Dämmung |
| F | bis 200 | teilsaniert, neue Fenster |
| G | bis 250 | typischer Bestand 60er/70er |
| H | über 250 | unsaniert, viel Außenfläche |
Was die Klasse bestimmt, ist also vor allem die Gebäudehülle. Die Heizung entscheidet über die zweite Zahl im Ausweis, und die tut mehr weh.
Warum ist der Primärenergiewert im Ausweis so dramatisch hoch?
Weil Strom mit dem Primärenergiefaktor 1,8 bewertet wird (GEG Anlage 4). Aus 220 kWh Endenergie pro Quadratmeter werden rechnerisch rund 396 kWh Primärenergie. Erdgas trägt dagegen den Faktor 1,1. Bei gleicher Endenergie fällt der Primärenergiewert mit Stromheizung also rund 64 Prozent höher aus.
Der Primärenergiewert rechnet mit, was auf dem Weg zu Ihnen verloren geht: im Kraftwerk und im Netz.
Für Sie heißt das: Im Ausweis stehen zwei Bandtachos. Der eine, die Endenergie, bestimmt die Buchstaben-Klasse. Der andere, die Primärenergie, rutscht bei Nachtspeicher weit nach rechts in den roten Bereich.
Käufer lesen den roten Balken, nicht die Definition. Genau deshalb lohnt es sich, das Gespräch vorbereitet zu führen, statt beim Besichtigungstermin überrascht zu werden. Wie die Skala insgesamt aufgebaut ist, erkläre ich in Energieklasse Haus verstehen.
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Warum ist bei Nachtspeicher meist nur der Bedarfsausweis möglich?
Weil der Verbrauchsausweis nach § 82 GEG Abrechnungen über 36 zusammenhängende Monate für die Heizenergie verlangt. Läuft der Heizstrom über denselben Zähler wie Waschmaschine, Kühlschrank und Licht, existiert diese Abrechnung schlicht nicht. Ohne getrennte Erfassung bleibt nur der Bedarfsausweis.
Das ist der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Bestellungen hängen bleiben.
Manche Häuser haben einen separaten Heizstromzähler mit eigenem Tarif, historisch als Nachttarif oder Doppeltarifzähler. Dann sind die Daten sauber trennbar, und ein Verbrauchsausweis wäre formal möglich. Bei vielen Objekten wurde der Zweitzähler aber nie eingebaut oder beim Anbieterwechsel abgeschafft.
Ich empfehle ohnehin dringend den Bedarfsausweis, und zwar bei jedem Objekt. Er bewertet die Bausubstanz nach Gebäudephysik statt das Heizverhalten der Vorbewohner.
Bei einer Nachtspeicherheizung ist dieser Unterschied besonders groß. Wer aus Kostenangst nur zwei Räume beheizt hat, erzeugt einen Verbrauchswert, der schön aussieht und mit dem Zustand des Hauses nichts zu tun hat. Der nächste Bewohner heizt normal und zahlt das Doppelte.
Dazu kommt: Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 3 GEG ohnehin Pflicht, sofern das Haus den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht schon bei Fertigstellung erfüllt hat.
Genau in diese Baujahre fällt der Großteil der Hannoveraner Nachtspeicherhäuser. Welcher Typ wann in Frage kommt, steht ausführlich in Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis fürs Einfamilienhaus.
Und der Preis ist derselbe: 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus. Der Bedarfsausweis kostet bei mir keinen Cent extra.
Wo stehen die Nachtspeicherhäuser in Hannover?
Vor allem in Beständen der 1960er und 1970er Jahre, in Fertighäusern dieser Zeit und in nachträglich ausgebauten Dachgeschossen. Laut Zensus 2022 heizen in der Stadt Hannover rund 1,8 Prozent der Wohnungen mit Strom, in Niedersachsen rund 1,9 Prozent der Gebäude mit Wohnraum. Bundesweit sind es etwa 1,4 Millionen Wohnungen.
Ein Nischenthema also, aber eines mit klarem Muster.
Beim Dachgeschossausbau lag damals kein wassergeführtes Rohr in der Nähe, und ein Nachtspeicherofen war die billigste Lösung ohne Stemmarbeiten. Solche Ausbauten finden sich unter anderem in List, Vahrenwald, Südstadt, Ricklingen, Bothfeld und Kirchrode. Bei Fertighäusern der 70er-Jahre war die Elektroheizung dagegen oft ab Werk mitgeliefert.
Was das für die Bewertung der Bausubstanz bedeutet, gilt für den ganzen Baujahrgang. Ich habe es in Energieausweis für Häuser der 50er- und 60er-Jahre ausführlich beschrieben.
Wichtig ist außerdem der Blick auf die Wärmeplanung. Der Rat der Landeshauptstadt hat die kommunale Wärmeplanung am 27. März 2025 beschlossen. Der Fernwärmeanteil soll von rund 27 Prozent auf 56 bis 66 Prozent steigen, Satzungsgebiete gibt es unter anderem in Nordstadt und Südstadt.
Liegt Ihr Objekt in einem solchen Gebiet, ist Fernwärme der wahrscheinliche Weg. Außerhalb läuft es auf eine Wärmepumpe hinaus. Was das für Eigentümer bedeutet, habe ich in kommunale Wärmeplanung Hannover zusammengefasst.
Ein Praxistipp für den Verkauf: Prüfen Sie vor dem Inserat, in welcher Zone Ihr Objekt liegt. Ein Käufer, der weiß, dass die Fernwärme kommt, rechnet anders als einer, der Heizkörper und Rohrleitungen komplett neu einplanen muss.
Muss ich die Nachtspeicherheizung austauschen, bevor ich verkaufe?
Nein. Es gibt keine Austauschpflicht. Die frühere Regelung in § 10a der EnEV wurde 2013 aufgehoben, und die 30-Jahre-Regel des § 72 GEG erfasst ausdrücklich nur Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe. Ein funktionierender Nachtspeicherofen darf weiterlaufen, egal wie alt er ist.
Was Sie brauchen, ist der Energieausweis, nicht eine neue Heizung.
Und rechnen Sie nach, bevor Sie vor dem Verkauf in eine Sanierung investieren. Bei einem Heizstrompreis von 25 bis 30 Cent je Kilowattstunde und 15.000 kWh Jahresbedarf für 100 Quadratmeter liegen die Heizkosten bei 3.750 bis 4.500 Euro im Jahr. Das ist die Zahl, die Käufer wirklich bewegt.
Den Umstieg gestaltet der Käufer ohnehin meist lieber selbst. Wie sich eine Wärmepumpe später auf den Ausweis auswirkt, steht in Energieausweis bei Wärmepumpe.
Ein zweiter Praxistipp: Legen Sie die Belege für alles zusammen, was an der Gebäudehülle passiert ist. Neue Fenster, Dachdämmung, Kellerdeckendämmung, gedämmte Rollladenkästen.
Jede dokumentierte Maßnahme drückt die Endenergie und damit die Klasse. Ohne Belege muss ich mit den ungünstigen Standardwerten des Baujahrs rechnen, und dann verlieren Sie eine Klasse, die Sie eigentlich hätten.
Für die Anzeige selbst gilt § 87 GEG: Art des Ausweises, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse müssen hinein. Fehlt eine Angabe, oder liegt der Ausweis bei der Besichtigung nicht vor, sind bis zu 10.000 Euro Bußgeld möglich (§ 108 GEG). Mehr dazu in Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Wenn Sie lieber auf Papier bestellen: Sie können das Bestellformular herunterladen oder sich per E-Mail zusenden lassen. Auf dem Handy verschwinden Downloads erfahrungsgemäß gern im Nirwana, per E-Mail finden Sie das Formular später wieder.
Was ändert das GModG für Häuser mit Stromheizung?
Der Primärenergiefaktor für Strom sinkt von 1,8 auf 1,5. Das verbessert den Primärenergiewert eines Nachtspeicherhauses rechnerisch um rund 17 Prozent, ohne dass sich am Gebäude etwas ändert. Das GModG wurde am 10. Juli 2026 beschlossen, der Energieausweis-Teil greift voraussichtlich ab Januar 2027.
Von allen Heizungsarten profitiert die Stromheizung am stärksten von dieser Änderung, denn sie wird durch den Faktor am härtesten bestraft.
Was Sie dazu wissen sollten:
- Die Klassenskala für Wohngebäude bleibt A+ bis H. Die neue A-bis-G-Skala (Anlage 10a) kommt nur für Nichtwohngebäude.
- Grundlage neuer Bedarfsausweise wird die DIN/TS 18599:2025-10.
- Ihre Buchstaben-Klasse ändert sich durch den neuen Stromfaktor nicht, denn sie hängt an der Endenergie. Besser wird der Primärenergiewert.
- Bestehende Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 4 GEG). Wer heute bestellt, verliert nichts.
Sollten Sie also warten? Nein, aus einem einfachen Grund: Wer verkauft oder vermietet, braucht den Ausweis heute, und ein heute ausgestellter gilt bis 2036.
Die Details des Gesetzes habe ich in GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert aufgeschrieben. Den Gesamtüberblick bietet meine Seite zu Energieausweisen für Wohngebäude.
Welche Fehler kosten beim Nachtspeicherhaus am meisten?
Fehler 1: Auf einen Verbrauchsausweis bestehen. Ohne getrennt erfassten Heizstrom ist er nicht zulässig. Wer ihn trotzdem irgendwo erstellen lässt, hält ein angreifbares Dokument in der Hand.
Fehler 2: Sanierungsbelege nicht suchen. Fenster von 2012 ohne Rechnung zählen in der Berechnung wie Fenster von 1972. Das ist der häufigste vermeidbare Klassenverlust.
Fehler 3: Die Heizung vor dem Verkauf hektisch tauschen. Es gibt keine Pflicht dazu, und der Käufer will das System meist selbst wählen. Das Geld ist im Kaufpreis selten vollständig wieder drin.
Fehler 4: Den Ausweis erst nach dem Inserat bestellen. Die Pflichtangaben aus § 87 GEG brauchen die Werte aus dem Ausweis. Ohne ihn ist die Anzeige von der ersten Minute an fehlerhaft.
Fazit
Nachtspeicher heißt nicht automatisch Klasse H, aber fast immer F bis H, und der Primärenergiewert fällt durch den Faktor 1,8 besonders hart aus. Der Bedarfsausweis ist meist der einzige zulässige und immer der ehrlichere Weg, und er kostet bei mir denselben Festpreis. Wer die Sanierungsbelege zusammenlegt, holt oft eine ganze Klasse heraus.
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