Energieausweis bei Nachtspeicherheizung: Warum die Klasse so schlecht ausfällt

Ein Haus mit Nachtspeicherheizung landet im Energieausweis nach meiner Erfahrung meist in Klasse F, G oder H. Schuld ist vor allem die Gebäudehülle; die Heizung treibt den Primärenergiewert, weil Strom bis Ende 2026 mit dem Faktor 1,8 zählt. Ich empfehle den Bedarfsausweis, Festpreis 299 Euro fürs Einfamilienhaus, geliefert 24 Stunden nach vollständigen Angaben.

Die meisten Eigentümer erfahren das erst, wenn der Makler nach dem Ausweis fragt.

Dann steht da eine Zahl, die vorher niemand auf dem Zettel hatte.

Und plötzlich geht es in der Preisverhandlung nicht mehr um die neue Küche, sondern um die Heizung.

Ich bin Stephan Grosser, Immobilienexperte und DIBt-registrierter Aussteller von Energieausweisen, seit 2018 in Hannover tätig. Bei energiepass® HANNOVER erstelle ich jeden Ausweis selbst. Nachtspeicherheizungen sehe ich hier regelmäßig: in Häusern aus den 60er- und 70er-Jahren, in Fertighäusern dieser Zeit und in ausgebauten Dachgeschossen.

Meine These ist einfach: Die Nachtspeicherheizung ist selten das eigentliche Problem im Ausweis.

Das Problem ist die Hülle drumherum. Der Rechenfaktor für Strom macht es nur besonders sichtbar.

Grundlage für alles, was jetzt folgt, ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Es regelt Klassen, Faktoren und Pflichten. Und ab dem 1. Januar 2027 ändert sich beim Energieausweis einiges, das gerade Stromheizungen betrifft.

Was Sie hier erfahren:

• welche Klasse realistisch herauskommt und warum der Satz „Nachtspeicher heißt immer H“ fachlich falsch ist,
• warum der Primärenergiewert so hoch ausfällt und was der neue Stromfaktor 1,5 ab 2027 daran ändert,
• warum ich bei Nachtspeicher den Bedarfsausweis empfehle,
• wo in Hannover die Nachtspeicherhäuser stehen und was die kommunale Wärmeplanung für Sie bedeutet,
• ob Sie die Heizung vor dem Verkauf tauschen müssen,
• drei Praxis-Tipps und vier Fehler aus meinem Alltag.

Welche Energieeffizienzklasse kommt bei Nachtspeicherheizung wirklich heraus?

Meist F bis H, aber nicht automatisch H. Die Klasse richtet sich nach Anlage 10 GModG ausschließlich nach der Endenergie, nicht nach der Primärenergie. Klasse F reicht bis 200 kWh pro Quadratmeter und Jahr, G bis 250, H liegt darüber. In diesem Bereich landen nach meiner Erfahrung die meisten unsanierten Nachtspeicherhäuser.

Diesen Unterschied kennen die wenigsten.

Er ist entscheidend.

Die Endenergie ist die Energie, die ins Haus geliefert wird, hier also Strom. Der Nachtspeicherofen wandelt sie fast vollständig in Wärme um. Kein Kessel mit Abgasverlusten. Kein Rohrnetz, das im kalten Keller Wärme verliert.

Deshalb fällt die Endenergie bei Nachtspeicher oft niedriger aus, als man erwarten würde. Ein gut gedämmtes Haus mit Nachtspeicheröfen kann durchaus bei Klasse E landen.

Was die Klasse bestimmt, ist also vor allem die Gebäudehülle: Dach, Außenwände, Fenster, Kellerdecke.

Zwei baugleiche Reihenhäuser mit denselben Öfen können im Ausweis mehrere Klassen auseinanderliegen, wenn nur eines ein gedämmtes Dach und neue Fenster hat.

Wer ist also schuld an Ihrer Klasse? Meistens das Dach, nicht der Ofen.

Die Heizung entscheidet über die zweite Zahl im Ausweis. Und die tut mehr weh.

Warum ist der Primärenergiewert im Ausweis so dramatisch hoch?

Weil Strom bis 31.12.2026 nach Anlage 4 GModG mit dem Primärenergiefaktor 1,8 bewertet wird. Aus 220 kWh Endenergie pro Quadratmeter werden rechnerisch rund 396 kWh Primärenergie. Erdgas trägt den Faktor 1,1. Bei gleicher Endenergie fällt der Primärenergiewert mit Stromheizung also rund 64 Prozent höher aus.

Der Primärenergiewert rechnet mit, was auf dem Weg zu Ihnen verloren geht: im Kraftwerk und im Netz.

Für Sie heißt das: Im Ausweis stehen zwei Bandtachos. Der eine, die Endenergie, bestimmt die Buchstaben-Klasse. Der andere, die Primärenergie, rutscht bei Nachtspeicher weit nach rechts in den roten Bereich.

So sieht das bei 220 kWh Endenergie pro Quadratmeter und Jahr aus:

Die Endenergie ist in allen drei Zeilen gleich. Nur der Faktor ändert sich.

Käufer lesen den roten Balken, nicht die Definition.

Genau deshalb lohnt es sich, das Gespräch vorbereitet zu führen, statt beim ersten Termin mit Interessenten überrascht zu werden. Wer erklären kann, warum der Balken rot ist und was die Klasse wirklich aussagt, verhandelt aus einer anderen Position. Wie die Skala insgesamt aufgebaut ist, erkläre ich in Energieklasse Haus verstehen.

Sie verkaufen oder vermieten ein Haus mit Nachtspeicherheizung? Ich erstelle Ihren Bedarfsausweis persönlich als DIBt-registrierter Aussteller, mit Best-Case-Optimierung: Jede belegte Modernisierung kommt in die Rechnung. Festpreis 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus, morgen in Ihrer Inbox, sobald Ihre Angaben vollständig sind. Jetzt Festpreis berechnen und Ausweis bestellen oder direkt anrufen: 0152 060 777 67.

Warum empfehle ich bei Nachtspeicher den Bedarfsausweis?

Weil der Bedarfsausweis die Bausubstanz bewertet und keine Heizstrom-Abrechnung braucht. Ein Verbrauchsausweis setzt nach § 82 GModG bis Ende 2026 Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser über 36 zusammenhängende Monate voraus, deren Ende höchstens 18 Monate zurückliegt. Läuft der Heizstrom über den Haushaltszähler, lässt sich das kaum belastbar trennen.

Das ist der Punkt, an dem in der Praxis viele Eigentümer hängen bleiben.

Manche Häuser haben einen separaten Heizstromzähler mit eigenem Tarif, historisch als Nachttarif oder Doppeltarifzähler. Dann sind die Daten sauber trennbar. Bei vielen Objekten wurde der Zweitzähler aber nie eingebaut oder beim Anbieterwechsel abgeschafft.

§ 82 GModG lässt zwar auch andere geeignete Verbrauchsdaten zu. Entscheidend bleibt aber, ob sich der Verbrauch für Heizung und Warmwasser belastbar vom Strom für Waschmaschine, Kühlschrank und Licht trennen lässt. Bei einem gemeinsamen Zähler ist das Schätzerei.

Ich empfehle ohnehin bei jedem Wohngebäude den Bedarfsausweis. Er bewertet die Bausubstanz nach Gebäudephysik statt das Heizverhalten der Vorbewohner.

Bei einer Nachtspeicherheizung ist dieser Unterschied besonders groß.

Wer aus Kostenangst nur zwei Räume beheizt hat, erzeugt einen Verbrauchswert, der schön aussieht und mit dem Zustand des Hauses nichts zu tun hat. Der nächste Bewohner heizt normal und zahlt das Doppelte.

Dazu kommt: Bis zum 31.12.2026 ist bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 der Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 3 GModG ohnehin Pflicht, sofern das Haus den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erreicht.

Genau in diese Baujahre fällt nach meiner Erfahrung der Großteil der Hannoveraner Nachtspeicherhäuser.

Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Regel. Dann dürfen Eigentümer bestehender Wohngebäude zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Der Verbrauchsausweis bleibt aber auf Gebäude beschränkt, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, und der Verbrauch wird jährlich über zwei Jahre erfasst. Am Zählerproblem ändert das nichts.

Welcher Typ wann in Frage kommt, steht ausführlich in Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis fürs Einfamilienhaus. Was der Bedarfsausweis genau prüft, zeigt meine Seite zu Bedarfsausweisen für Wohngebäude.

Und der Preis bleibt fest: 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus. Einen Zuschlag für die Heizungsart gibt es bei mir nicht.

Wo stehen die Nachtspeicherhäuser in Hannover, und was plant die Stadt?

Vor allem in Beständen der 1960er und 1970er Jahre, in Fertighäusern dieser Zeit und in nachträglich ausgebauten Dachgeschossen. Laut Zensus 2022 heizen in der Stadt Hannover rund 1,8 Prozent der Wohnungen mit Strom, in Niedersachsen rund 1,9 Prozent der Gebäude mit Wohnraum. Bundesweit sind es etwa 1,4 Millionen Wohnungen.

Ein Nischenthema also.

Aber eines mit klarem Muster.

Beim Dachgeschossausbau lag damals kein wassergeführtes Rohr in der Nähe, und ein Nachtspeicherofen war die billigste Lösung ohne Stemmarbeiten. Solche Ausbauten sehe ich unter anderem in List, Vahrenwald, Südstadt, Ricklingen, Bothfeld und Kirchrode. Bei Fertighäusern der 70er-Jahre war die Elektroheizung dagegen oft ab Werk mitgeliefert.

Was das für die Bewertung der Bausubstanz bedeutet, gilt für den ganzen Baujahrgang. Ich habe es in Energieausweis für Häuser der 50er- und 60er-Jahre ausführlich beschrieben.

Wichtig ist außerdem der Blick auf die Wärmeplanung.

Der Rat der Landeshauptstadt hat die kommunale Wärmeplanung am 27. März 2025 beschlossen. Laut diesem Wärmeplan soll der Fernwärmeanteil von rund 27 Prozent auf 56 bis 66 Prozent steigen. Fernwärme-Satzungsgebiete weist die Stadt unter anderem in der Nordstadt und der Südstadt aus; ob Ihre Straße dazugehört, prüfen Sie im Wärmeplan auf hannover.de.

Liegt Ihr Objekt in einem solchen Gebiet, ist Fernwärme der wahrscheinliche Weg. Außerhalb läuft es meist auf eine Wärmepumpe hinaus.

Für ein Nachtspeicherhaus ist beides ein größerer Schritt als für ein Haus mit Gaskessel. Es fehlen Heizkörper und Rohrleitungen. Genau das rechnet ein Käufer mit.

Was die Wärmeplanung für Eigentümer bedeutet, habe ich in kommunale Wärmeplanung Hannover zusammengefasst.

Muss ich die Nachtspeicherheizung austauschen, bevor ich verkaufe?

Nein. Es gibt keine Austauschpflicht. Die frühere Regelung in § 10a der EnEV wurde 2013 aufgehoben, und die 30-Jahre-Regel des § 72 GModG erfasst ausdrücklich nur Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe. Ein funktionierender Nachtspeicherofen darf weiterlaufen, egal wie alt er ist.

Was Sie brauchen, ist der Energieausweis, nicht eine neue Heizung.

Und rechnen Sie nach, bevor Sie vor dem Verkauf in eine Sanierung investieren.

Ein Rechenbeispiel: Nehmen wir einen Heizstrompreis von 25 bis 30 Cent je Kilowattstunde an; Ihren tatsächlichen Tarif finden Sie auf der letzten Stromrechnung. Bei 15.000 kWh Jahresbedarf für 100 Quadratmeter liegen die Heizkosten dann bei 3.750 bis 4.500 Euro im Jahr.

Das ist die Zahl, die Käufer wirklich bewegt.

Den Umstieg gestaltet der Käufer ohnehin meist lieber selbst. Er will entscheiden, ob Fernwärme, Wärmepumpe oder etwas anderes. Wie sich eine Wärmepumpe später auf den Ausweis auswirkt, steht in Energieausweis bei Wärmepumpe.

Die gesetzliche Frist ist die Besichtigung: Spätestens dann muss der Ausweis den Interessenten vorliegen. Fehlt er, drohen nach § 108 GModG bis zu 5.000 Euro.

Für die Anzeige gilt § 87 GModG, und zwar bei kommerziellen Anzeigen, sobald ein Ausweis vorliegt. In der bis 31.12.2026 geltenden Fassung müssen dann Art des Ausweises, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse hinein. Ab dem 1. Januar 2027 kommen bei neuen Ausweisen Ausstellungsdatum und Primärenergiewert hinzu; für ältere Ausweise regelt § 112 GModG, welche Angaben weiter genügen.

Für Nachtspeicherhäuser ist das ein Detail mit Gewicht: Ab 2027 steht der Primärenergiewert direkt im Inserat.

Liegt ein Ausweis vor und fehlen seine Pflichtangaben in einer solchen Anzeige, sind nach § 108 GModG bis zu 10.000 Euro Bußgeld möglich. Mehr dazu in Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.

Was ändert sich ab dem 1. Januar 2027 für Häuser mit Stromheizung?

Ab 1. Januar 2027 gilt das neue Energieausweisrecht aus der GModG-Novelle vom 23. Juli 2026, verkündet am 28. Juli 2026. In neuen Ausweisen sinkt der Primärenergiefaktor für Strom von 1,8 auf 1,5. Das verbessert den Primärenergiewert eines Nachtspeicherhauses rechnerisch um rund 17 Prozent. Die Klassen A+ bis H bleiben.

Von allen Heizungsarten profitiert die Stromheizung am stärksten, denn sie wird durch den Faktor bisher am härtesten bewertet.

Beschlossen haben Bundestag und Bundesrat die Novelle am 10. Juli 2026. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gesetz GModG. Der Energieausweis-Teil startet fest am 1. Januar 2027, ohne Übergangsfrist.

Was Sie dazu wissen sollten:

• Die Klassenskala für Wohngebäude bleibt A+ bis H. Die neue A-bis-G-Skala (Anlage 10a) gilt nur für Nichtwohngebäude.
• Ihre Buchstaben-Klasse ändert sich durch den neuen Stromfaktor nicht, denn sie hängt an der Endenergie. Besser wird der Primärenergiewert.
• Grundlage neuer Bedarfsausweise wird die DIN/TS 18599:2025-10. Die neue Norm kann die berechnete Endenergie leicht verschieben, die Klassengrenzen selbst bleiben gleich.
• Neue Ausweise werden digital in maschinenlesbarem Format ausgestellt, Papier gibt es nur auf Verlangen.
• Die 1977er-Regel entfällt, der Verbrauchsausweis bleibt auf reine Wohngebäude beschränkt.
• Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt nach § 79 Abs. 3 GModG zehn Jahre gültig, sofern nicht nach § 80 Abs. 2 GModG wegen einer größeren Änderung am Gebäude ein neuer nötig wird. Ein Umschreiben auf neue Werte gibt es nicht.

Sollten Sie also warten?

Wenn Sie jetzt verkaufen oder vermieten: nein. Die Pflicht gilt heute, nicht erst 2027. Ein heute ausgestellter Ausweis läuft bis 2036, solange keine größere Änderung nach § 80 Abs. 2 GModG einen neuen verlangt.

Wenn Ihr Verkauf erst im Laufe des Jahres 2027 beginnt, rufen Sie mich an. Dann wägen wir gemeinsam ab, welcher Zeitpunkt für Ihr Haus der bessere ist.

Die Details des Gesetzes habe ich in GModG beschlossen: was sich beim Energieausweis ändert aufgeschrieben. Den Gesamtüberblick bietet meine Seite zu Energieausweisen für Wohngebäude.

Was holt beim Nachtspeicherhaus eine Klasse heraus, und welche Fehler kosten sie?

Drei Gewohnheiten aus meinem Alltag holen beim Nachtspeicherhaus am meisten heraus, vier Fehler kosten am meisten. Die Tipps drehen sich um Belege, Fotos und die Lage im Wärmeplan. Die Fehler heißen falsche Ausweisart, fehlende Belege, hektischer Heizungstausch und ein Ausweis, der erst nach dem Inserat bestellt wird.

Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen: drei Praxis-Tipps

Tipp 1: Legen Sie die Belege für alles zusammen, was an der Gebäudehülle passiert ist. Neue Fenster, Dachdämmung, Kellerdeckendämmung, gedämmte Rollladenkästen.

Jede belegte Maßnahme drückt die Endenergie und damit die Klasse. Belegt heißt: Rechnung, Foto oder ein Dokument mit Jahr. Was ich nicht belegen kann, muss ich mit den ungünstigen Standardwerten des Baujahrs rechnen. Dann verlieren Sie eine Klasse, die Sie eigentlich hätten.

Das ist der Kern meiner Best-Case-Optimierung: Ich setze jede belegte Verbesserung an, keine einzige mehr und keine weniger.

Tipp 2: Schicken Sie mir Fotos per WhatsApp statt langer Beschreibungen. Fassade, Dach, Fenster, ein Nachtspeicherofen mit Typenschild und der Zählerschrank. Am Zählerschrank sehe ich sofort, ob ein separater Heizstromzähler existiert.

Fehlen Grundrisse, lohnt ein Blick in die Bauakte bei der Bauaktenstelle der Landeshauptstadt Hannover. Gerade bei ausgebauten Dachgeschossen steht dort oft, wann und wie ausgebaut wurde. Den Rest klären wir am Telefon unter 0152 060 777 67. Sie müssen dafür niemanden ins Haus lassen.

Tipp 3: Prüfen Sie vor dem Inserat, wo Ihr Objekt im Wärmeplan liegt. Ein Käufer, der weiß, dass die Fernwärme kommt, rechnet anders als einer, der Heizkörper und Rohrleitungen komplett neu einplanen muss. Diese eine Information gehört ins Exposé, nicht in die dritte Verhandlungsrunde.

Häufige Fehler beim Nachtspeicherhaus

Fehler 1: Auf einen Verbrauchsausweis bestehen. Ohne belastbar getrennt erfassten Heizstrom fehlt ihm die Grundlage. Wer ihn trotzdem irgendwo erstellen lässt, hält ein angreifbares Dokument in der Hand.

Fehler 2: Sanierungsbelege nicht suchen. Fenster von 2012 ohne Rechnung oder Foto-Nachweis zählen in der Berechnung wie Fenster von 1972. Das ist der häufigste vermeidbare Klassenverlust.

Fehler 3: Die Heizung vor dem Verkauf hektisch tauschen. Es gibt keine Pflicht dazu, und der Käufer will das System meist selbst wählen. Das Geld ist im Kaufpreis selten vollständig wieder drin.

Fehler 4: Den Ausweis erst nach dem Inserat bestellen. Rechtlich zählt die Besichtigung: Spätestens dann muss der Ausweis vorliegen, sonst drohen nach § 108 GModG bis zu 5.000 Euro. Liegt er vor, gehören seine Werte nach § 87 GModG in jede kommerzielle Anzeige. Bestellen Sie ihn deshalb vor dem Inserat. Dann stimmt das Exposé von Anfang an, und Sie müssen keine Anzeige nachbessern, während die ersten Interessenten schon anrufen.

Fazit

Nachtspeicher heißt nicht automatisch Klasse H. Die Klasse macht die Hülle, den roten Primärenergiebalken macht der Stromfaktor, der bis Ende 2026 bei 1,8 liegt. Wer Sanierungsbelege und Fotos zusammenlegt, holt mit dem Bedarfsausweis oft eine ganze Klasse heraus.

Legen Sie heute die Rechnungen auf den Tisch. Den Rest mache ich.

Jetzt Festpreis berechnen und Bedarfsausweis bestellen: 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus, ausgestellt von einem DIBt-registrierten Aussteller mit Best-Case-Optimierung und 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox. Lieber erst reden? 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.