Eine Ölheizung drückt Ihre Energieeffizienzklasse, aber nicht über den Brennstoff. Der Primärenergiefaktor für Heizöl von 1,1 nach GEG Anlage 4 steht zwar im Ausweis, den Buchstaben bestimmt bei Wohngebäuden nach § 86 GEG jedoch die Endenergie. Und die hängt am Kessel: Ein 30 Jahre alter Konstanttemperaturkessel kostet im Bedarfsausweis regelmäßig eine ganze Klassenstufe gegenüber einem Brennwertkessel im selben Haus.
Die meisten Eigentümer, die mich mit einer Ölheizung anrufen, rechnen schon mit dem Schlimmsten.
Sie liegen selten ganz falsch. Aber sie liegen fast immer aus dem falschen Grund falsch.
Als Immobilienexperte für Energieausweise erstelle ich seit 2018 Ausweise für Häuser in Hannover und im Umkreis von 50 Kilometern. Ölheizungen sehe ich vor allem im Umland der Region, wo Öl bis heute deutlich häufiger ist als in der Kernstadt.
Ich zeige Ihnen, was die Ölheizung im Ausweis tatsächlich anrichtet, was das Gesetz von Ihnen verlangt und wann sich der Wechsel vor dem Verkauf lohnt. Den Überblick über Pflichten und Ausweisarten finden Sie auf meiner Seite zu Energieausweisen für Wohngebäude.
Warum verschlechtert eine Ölheizung die Energieeffizienzklasse?
Nicht wegen des Primärenergiefaktors, sondern wegen der Anlagentechnik. Der Faktor 1,1 für Heizöl aus GEG Anlage 4 wirkt auf den Primärenergiekennwert. Der Buchstabe von A+ bis H entsteht bei Wohngebäuden dagegen nach § 86 GEG aus dem Endenergiekennwert, also aus der Menge Heizöl, die Sie tatsächlich einkaufen. Und wie viel davon als Wärme im Raum ankommt, entscheidet der Kessel.
Der Primärenergiefaktor ist der Wert, über den alle reden. Er ist nicht der entscheidende.
Endenergie ist das, was Sie bezahlen: die Liter im Tank, umgerechnet in Kilowattstunden. Alles, was der Kessel davon in Abgas und Bereitschaftsverluste steckt, taucht in dieser Zahl auf und verschlechtert Ihre Klasse.
Genau da liegt der Unterschied zwischen den Kesseltypen. Ein Konstanttemperaturkessel aus den frühen Neunzigern hält sein Wasser dauerhaft heiß, auch im Mai. Ein Brennwertkessel nutzt zusätzlich die Wärme aus dem Abgas und fährt seine Temperatur mit dem Bedarf herunter.
In meinen Berechnungen macht dieser Unterschied im selben Haus, bei identischer Dämmung, regelmäßig eine ganze Klassenstufe aus.
Welche Klasse bekommt ein Haus mit Ölheizung realistisch?
Es gibt keine Öl-Klasse. Aber es gibt Muster, die ich in Hannover immer wieder sehe.
| Gebäude | Ölkessel | Klasse in der Praxis |
|---|---|---|
| Unsaniertes Einfamilienhaus, Baujahr vor 1978 | Konstanttemperatur, über 25 Jahre | G bis H |
| Einfamilienhaus mit neuen Fenstern und Dachdämmung | Niedertemperatur | E bis F |
| Teilsaniertes Haus, Fassade gedämmt | Brennwert | D bis E |
| Gut gedämmtes Haus, Baujahr ab 2000 | Brennwert | C bis D |
Die Tabelle zeigt das Entscheidende: Dieselbe Ölheizung landet je nach Haus zwischen C und H. Wer glaubt, mit Öl sei automatisch alles verloren, unterschätzt seine Gebäudehülle.
Umgekehrt gilt genauso: Wer nur den Kessel tauscht und die ungedämmte oberste Geschossdecke behält, springt selten mehr als eine Stufe.
Wie die Buchstaben zustande kommen und was hinter den Grenzwerten steckt, habe ich in Energieeffizienzklasse berechnen aufgeschrieben.
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Muss ich meine Ölheizung nach dem GEG austauschen?
§ 72 GEG verbietet den Betrieb von Heizkesseln für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die älter als 30 Jahre sind. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Ebenfalls ausgenommen sind selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihr Haus bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Diese Ausnahme endet beim Eigentümerwechsel.
Das ist der Punkt, an dem es für Verkäufer und Erben ernst wird.
Solange Sie selbst in Ihrem Haus wohnen und das seit vor 2002 tun, dürfen Sie Ihren alten Kessel weiter betreiben. Verkaufen oder vererben Sie das Haus, geht diese Ausnahme nicht auf den Nachfolger über.
Der neue Eigentümer muss den Kessel dann ersetzen. Die genaue Frist prüfen wir im Einzelfall, weil das Heizungsrecht gerade neu geordnet wird. An der Sache selbst ändert das nichts: Ein Käufer, der von einem austauschpflichtigen Kessel weiß, rechnet eine fünfstellige Investition mit ein. Ein Käufer, der es beim Notar erfährt, verhandelt neu.
Praxis-Tipp: Fragen Sie Ihren Bezirksschornsteinfeger nach dem Feuerstättenbescheid und der genauen Kesselbezeichnung. Er weiß, ob bei Ihnen ein Konstanttemperatur-, Niedertemperatur- oder Brennwertkessel steht, und er hat das Einbaujahr in seinen Unterlagen.
Diese eine Auskunft entscheidet darüber, ob Sie unter das Betriebsverbot fallen. Ein Foto vom Typenschild schicken Sie mir dann gleich mit, ich brauche es ohnehin für den Ausweis.
Kommen beim Heizungstausch weitere Pflichten auf Sie zu, weil Sie gerade gekauft haben? Das habe ich in Sanierungspflicht nach dem Kauf auseinandergenommen.
Was ändert sich mit dem GModG für Häuser mit Ölheizung?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen. Der Teil, der die Energieausweise betrifft, gilt erst sechs Monate nach der Verkündung, also voraussichtlich ab Anfang 2027. Für Ölheizungen ist eine Änderung besonders interessant: Der Primärenergiefaktor für Netzstrom sinkt von 1,8 auf 1,5, während Heizöl bei 1,1 bleibt.
Klingt technisch, hat aber eine klare Folge.
Der Abstand zwischen einem Haus mit Ölkessel und demselben Haus mit Wärmepumpe wird im Primärenergiekennwert größer, nicht kleiner. Dazu kommen ein neues Referenzgebäude und die Rechenregeln nach DIN/TS 18599:2025-10.
Dasselbe Haus kann dadurch anders bewertet werden als heute.
Wichtig für Sie: Die neue A-bis-G-Skala kommt nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten A+ bis H. Und Ausweise, die Sie jetzt bestellen, bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig. Wer heute handelt, verliert nichts.
Was ich daraus mache: Ihr Ausweis wird nach dem heute geltenden Recht gerechnet, und ich sage Ihnen dazu, wie Ihr Haus unter den kommenden Regeln dastehen dürfte. Mehr zum Gesetz steht in GModG beschlossen: Was sich beim Energieausweis ändert.
Erst den Kessel tauschen oder erst den Wärmeplan lesen?
Erst den Wärmeplan. Hannover hat seine kommunale Wärmeplanung bereits am 27. März 2025 beschlossen, deutlich vor der gesetzlichen Frist für Großstädte. Sie zeigt, wo enercity das Fernwärmenetz ausbaut und wo Eigentümer dezentral heizen werden. Steht Ihr Haus in einem geplanten Netzgebiet, wäre eine schnell bestellte neue Ölheizung eine teure Fehlentscheidung.
Eine Zahl zur Einordnung: Nach dem Zensus 2022 heizen in Niedersachsen rund 15,9 Prozent der Wohnungen mit Öl. In der Stadt Hannover sind es spürbar weniger, weil hier Gas und Fernwärme dominieren.
Für Ölheizer heißt das: Sie sind in unserer Region eine Minderheit, und der Wärmeplan denkt zuerst an die Netzgebiete.
Praxis-Tipp: Prüfen Sie in der Wärmekarte der Landeshauptstadt, in welchem Gebiet Ihr Haus liegt, bevor Sie einen Heizungsbauer beauftragen. Liegt eine Fernwärmetrasse in Reichweite, sparen Sie sich unter Umständen eine komplette Wärmepumpeninvestition.
Liegt keine in Sicht, ist die Wärmepumpe der realistische Weg, und dann lohnt der Blick auf Vorlauftemperatur und Heizkörper. Was der Wärmeplan im Detail regelt, steht in Kommunale Wärmeplanung Hannover, und wie sich eine Wärmepumpe im Ausweis auswirkt, in Energieausweis bei Wärmepumpe.
Für den Ausweis selbst gilt: Ich brauche keinen Termin bei Ihnen. Alle Angaben klären wir telefonisch oder per Foto. Sie können das Bestellformular herunterladen oder per E-Mail erhalten, wenn Sie die Daten lieber in Ruhe zusammentragen.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis bei Ölheizung?
Bei Öl empfehle ich den Bedarfsausweis besonders deutlich. Er bewertet Bausubstanz und Anlagentechnik objektiv, unabhängig vom Heizverhalten der Vorbewohner. Beim Verbrauchsausweis kommt beim Öl ein praktisches Problem dazu: Der Verbrauch hängt an Tanklieferungen, nicht an Abrechnungsjahren.
Wer im Herbst 3.000 Liter tankt und im nächsten Winter nichts, hat auf dem Papier ein Jahr mit hohem und eines mit fast keinem Verbrauch. Für einen sauberen Dreijahreszeitraum müssen Tankstände geschätzt werden, und Schätzungen sind angreifbar.
Der Bedarfsausweis umgeht das komplett. Er rechnet mit Bauteilen, Flächen und Anlagendaten.
Dazu kommt der Verkaufsvorteil: Der Bedarfsausweis enthält belastbare Modernisierungsempfehlungen. Ein Käufer sieht damit nicht nur das schlechte Ergebnis, er sieht auch den Weg heraus.
Bei Häusern mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 und bis zu vier Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis ohnehin oft der gesetzlich vorgeschriebene Weg. Mehr dazu in Energieausweis für Häuser vor 1977 und im Vergleich Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
Der Preis ist bei mir in beiden Fällen gleich: 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus. Der Bedarfsausweis kostet keinen Cent mehr.
Welche Fehler machen Eigentümer mit Ölheizung am häufigsten?
Drei. Sie warten mit dem Ausweis, bis die neue Heizung drin ist. Sie liefern zu wenig Angaben zum Kessel. Und sie vergessen den stillgelegten Öltank.
Der erste Fehler kostet Zeit, die keiner hat. Der Energieausweis muss spätestens beim ersten Besichtigungstermin vorliegen, nicht erst beim Notar. Ein Heizungstausch dauert je nach Gewerk Monate.
Wer darauf wartet, verschiebt seinen Verkaufsstart. Was passiert, wenn der Ausweis fehlt, steht in Kein Energieausweis beim Hausverkauf.
Der zweite Fehler kostet direkt Klasse. Ohne Typenschild-Foto muss der Kessel konservativ angesetzt werden, und konservativ heißt beim Bedarfsausweis: schlechter. Ein Ölbrennwertkessel, der als einfacher Standardkessel in die Rechnung geht, verschenkt genau die Stufe, um die es geht.
Was ich von Ihnen brauche: Foto vom Typenschild des Kessels, Einbaujahr, Angabe ob Warmwasser über die Heizung läuft, und ob es eine Zirkulationsleitung gibt. Dazu die Dämmung der Verteilleitungen im Keller, falls Sie das sehen können. Fünf Minuten mit dem Handy im Heizungsraum, mehr ist es nicht.
Der dritte Fehler ist der seltenste und der ärgerlichste. Ein außer Betrieb genommener Öltank ist für den Ausweis irrelevant, für den Kaufvertrag aber nicht. Sprechen Sie ihn früh an, nicht beim Notartermin.
Fazit
Die Ölheizung allein entscheidet nicht über Ihre Effizienzklasse, das tun Gebäudehülle und Kesseltyp gemeinsam. Wer sein Typenschild fotografiert und den Bedarfsausweis wählt, holt aus demselben Haus regelmäßig eine Stufe mehr heraus. Und wer in Hannover über den Wechsel nachdenkt, schaut zuerst in den Wärmeplan, nicht in den Katalog des Heizungsbauers.
Energieausweis bestellen, Festpreis ab 299 Euro, Lieferung in 24 Stunden, ausgestellt von einem DIBt-registrierten Aussteller mit gültiger Registriernummer.
