Ob Sie den Energieausweis absetzen können, hängt an der Nutzung: Vermieten Sie die Immobilie, sind die Kosten als Werbungskosten oder Betriebsausgabe voll abzugsfähig. Nutzen Sie das Haus selbst, geht der Fiskus leer aus. Beim Verkauf zählt es nur, wenn Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkaufen.
Die Frage klingt simpel, hat aber drei verschiedene Antworten.
Als Immobilienexperte für Energieausweise erstelle ich seit 2018 Ausweise für Objekte in Hannover und dem Umland. Ich zeige Ihnen, wann sich der Energieausweis steuerlich auswirkt und wie Sie mit einer Sanierung über den Steuerbonus nach § 35c EStG deutlich mehr herausholen. Das ist keine Steuerberatung, sondern eine Orientierung. Den Einzelfall klärt Ihr Steuerberater.
Kann ich den Energieausweis bei Vermietung absetzen?
Ja, vollständig. Bei einer vermieteten Immobilie gilt der Energieausweis als notwendige Aufwendung zur Erzielung von Einkünften. Sie tragen die Kosten in der Anlage V als Werbungskosten ein und ziehen sie im Jahr der Zahlung voll ab. Auf die Mieter umlegen dürfen Sie den Betrag nicht.
Das gilt für den privaten Vermieter genauso wie für den gewerblichen Eigentümer, dort als Betriebsausgabe.
Ein Rechenbeispiel aus Hannover: Sie vermieten ein Mehrfamilienhaus in Linden und lassen den Energieausweis für 399 Euro erstellen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sparen Sie rund 168 Euro Steuern. Der Ausweis kostet Sie netto also etwa 231 Euro. Wer neu vermietet, braucht den Ausweis ohnehin, mehr dazu im Artikel Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung in Hannover.
Warum ist der Energieausweis bei Eigennutzung nicht absetzbar?
Weil die Ausgabe dann privat veranlasst ist. Wer sein Haus selbst bewohnt und den Energieausweis etwa vor einem geplanten Verkauf erstellen lässt, kann die Kosten nicht als Handwerkerleistung nach § 35a EStG geltend machen. Das entspricht der Auffassung der Finanzverwaltung.
Der Grund ist systematisch: § 35a EStG begünstigt Arbeiten im Haushalt wie Reparaturen oder Wartung. Ein Energieausweis ist eine gutachterliche Leistung, keine Handwerkerleistung am Objekt. Deshalb fällt er heraus.
Für selbstnutzende Eigentümer bleibt der Energieausweis damit steuerlich neutral. Das ist einer der Gründe, warum der Festpreis zählt: Sie können die Kosten nicht auf den Fiskus abwälzen. Einen vollständigen Preisüberblick gibt der Artikel Energieausweis-Kosten in Hannover 2026.
Sie brauchen einen Energieausweis? Ich erstelle Ihren Energieausweis persönlich, mit Best-Case-Optimierung und Festpreis. Jetzt Angebot berechnen
Wann wirkt sich der Energieausweis beim Verkauf aus?
Nur innerhalb der Spekulationsfrist. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, mindern die Kosten für den Energieausweis den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei und die Kosten wirken sich nicht aus.
Das betrifft vor allem Kapitalanleger, die eine vermietete Wohnung in Hannover früh wieder verkaufen. Für den typischen Eigenheimverkäufer, der lange im Haus gewohnt hat, greift die Regel dagegen selten.
Ein Praxis-Tipp: Wer ohnehin verkauft und den Ausweis braucht, sollte die Rechnung aufbewahren. Ergibt sich später doch ein steuerpflichtiger Gewinn, lässt sich der Betrag noch geltend machen. Was beim Verkauf sonst zu beachten ist, steht im Artikel Altes Haus verkaufen mit Energieausweis in Hannover.
Wie hole ich mit dem Steuerbonus § 35c EStG mehr heraus?
Über die Sanierung. Für selbstgenutztes Wohneigentum, das älter als zehn Jahre ist, können Sie 20 Prozent der Kosten einer energetischen Sanierung über drei Jahre direkt von der Steuerschuld abziehen, maximal 40.000 Euro je Objekt. Die Kosten für den begleitenden Energieberater sind sogar zu 50 Prozent ansetzbar.
Der Steuerbonus verteilt sich auf drei Jahre: 7 Prozent im ersten, 7 Prozent im zweiten und 6 Prozent im dritten Jahr. Begünstigt sind Maßnahmen wie Dämmung, Fenstertausch oder eine neue Heizung.
Hier kommt der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ins Spiel. Er ordnet die Maßnahmen und die dena-gelisteten Energieeffizienz-Experten begleiten die Umsetzung. Zwei Dinge sollten Sie wissen:
- Sie haben ein Wahlrecht: Für dieselbe Maßnahme können Sie entweder den Steuerbonus nach § 35c EStG oder eine BEG-Förderung von BAFA und KfW nutzen, nicht beides. Welcher Weg günstiger ist, hängt von Ihrem Steuersatz ab.
- Der Energieausweis ist die Basis: Er zeigt den Ist-Zustand und die Effizienzklasse, der iSFP baut darauf auf. Wie beides zusammenhängt, erkläre ich im Artikel Energieausweis oder iSFP in Hannover.
Aus meiner Praxis: Viele Eigentümer in Hannover unterschätzen, wie viel der Steuerbonus über drei Jahre ausmacht. Bei einer Sanierung von 60.000 Euro sind das bis zu 12.000 Euro weniger Steuern, weit mehr als die Kosten für Ausweis und Beratung.
Fazit: Nutzung entscheidet, Sanierung lohnt
Der Energieausweis ist bei Vermietung voll absetzbar, bei Eigennutzung nicht und beim Verkauf nur innerhalb der Spekulationsfrist. Den größten Steuerhebel bietet nicht der Ausweis selbst, sondern die energetische Sanierung: Über § 35c EStG holen selbstnutzende Eigentümer 20 Prozent der Kosten zurück. Der Energieausweis liefert dafür die Grundlage, den Festpreis kalkulieren Sie verlässlich vorab.
Hier können Sie Ihren Energieausweis direkt bestellen, Festpreis, persönliche Beratung und Lieferung in 24 Stunden inklusive.
