Ist der Energieausweis steuerlich absetzbar?

Der Energieausweis ist steuerlich absetzbar, wenn Sie die Immobilie vermieten: Dann sind die Kosten Werbungskosten in der Anlage V, in der Regel im Jahr der Zahlung. Bei Eigennutzung nicht, die Ausgabe ist privat. Beim Verkauf aus dem Privatvermögen zählt er nur bei einem steuerpflichtigen Gewinn nach § 23 EStG. Den größeren Hebel bietet § 35c EStG bei der Sanierung.

Die Frage klingt simpel.

Sie hat drei Antworten.

Ich erstelle seit 2018 als DIBt-registrierter Aussteller Energieausweise für Häuser und Wohnungen in Hannover und im Umland. Und fast jeder Vermieter aus Linden, der List oder der Südstadt stellt mir irgendwann dieselbe Frage: Kann ich das absetzen?

Meine These: Die Steuerfrage ist beim Energieausweis die kleine Frage. Die große lautet, ob Sie den Ausweis nur abhaken oder als Werkzeug nutzen.

Was Sie hier erfahren:

• wann der Energieausweis Werbungskosten ist und wie viel davon das Finanzamt mitträgt,
• warum Eigennutzer leer ausgehen,
• wann der Ausweis beim Verkauf zählt und wann nicht,
• wie § 35c EStG bei der Sanierung ein Vielfaches zurückholt,
• was sich ab 2027 am Ausweis ändert und was gleich bleibt,
• welche Tipps und welche Fehler ich aus meinem Alltag kenne.

Eine Bitte vorab: Das hier ist Orientierung, keine Steuerberatung. Den Einzelfall klärt Ihr Steuerberater.

Kann ich den Energieausweis bei Vermietung absetzen?

Ja. Bei einer vermieteten Immobilie ist der Energieausweis eine Aufwendung, um Mieteinnahmen zu erzielen. Sie tragen die Kosten in der Anlage V als Werbungskosten ein, in der Regel im Jahr der Zahlung. Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, ist er eine Betriebsausgabe. Auf die Mieter umlegen dürfen Sie den Betrag nicht.

Warum ist das so eindeutig?

Weil Sie ohne Ausweis nicht rechtssicher vermieten. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) verlangt in § 80 GModG, dass Sie Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen und ihn nach Vertragsschluss übergeben.

Das Steuerrecht braucht dafür nur einen Satz:

„Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.“ § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG

Der Energieausweis sichert die Einnahmen. Mehr muss das Finanzamt nicht wissen.

Ein Rechenbeispiel aus Hannover: Sie vermieten ein Mehrfamilienhaus in Linden und lassen den Energieausweis für 399 Euro erstellen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sparen Sie rund 168 Euro Steuern. Das Finanzamt trägt also gut zwei Fünftel des Festpreises mit.

So viel Steuer sparen Sie bei beiden Gebäudetypen, vereinfacht ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer:

Das gilt für den privaten Vermieter genauso wie für den gewerblichen Eigentümer, dort als Betriebsausgabe.

Zwei Feinheiten, die oft übersehen werden:

• Teilvermietung wird aufgeteilt. Vermieten Sie nur einen Teil, etwa die Einliegerwohnung im eigenen Haus in Kirchrode, ist nur der vermietete Anteil absetzbar. Üblich ist die Aufteilung nach Wohnfläche.
• Der Anlass entscheidet. Lassen Sie den Ausweis erstellen, weil Sie die vermietete Wohnung verkaufen wollen, ordnet das Finanzamt ihn in der Regel dem Verkauf zu, nicht der Vermietung. Was dann gilt, steht weiter unten.

Wer neu vermietet, braucht den Ausweis ohnehin. Fristen und Pflichten finden Sie im Artikel Energieausweis bei Vermietung und Neuvermietung in Hannover.

Warum ist der Energieausweis bei Eigennutzung nicht absetzbar?

Weil die Ausgabe dann privat veranlasst ist. Wer sein Haus selbst bewohnt, kann den Energieausweis weder als Werbungskosten noch als Handwerkerleistung nach § 35a EStG geltend machen. Ein Energieausweis ist eine gutachterliche Leistung, keine Arbeit am Haus. Das entspricht der Auffassung der Finanzverwaltung.

§ 35a EStG belohnt Handwerkerleistungen im Haushalt: Reparatur, Wartung, Modernisierung.

Der Handwerker steht in Ihrem Keller. Oder auf Ihrem Dach.

Ich stehe nicht in Ihrem Keller. Ich rechne. Ihre Daten kommen telefonisch oder per Foto, dazu auf Wunsch eine kostenlose Sichtprüfung von außen. Steuerlich ist das Ergebnis ein Gutachten.

Und Gutachten fallen aus § 35a heraus.

Für Eigennutzer bleibt der Energieausweis damit steuerlich neutral.

Ist das schlimm? Nein. Es ist ein Argument für einen klaren Festpreis. Wenn der Fiskus nichts zurückgibt, wollen Sie vorher wissen, was Sie zahlen, und nicht hinterher von Zuschlägen überrascht werden. Was ein Ausweis in Hannover kostet und wovon der Preis abhängt, zeigt der Artikel Energieausweis-Kosten in Hannover.

Sie brauchen einen Energieausweis, ob absetzbar oder nicht? Ich erstelle Ihren Bedarfsausweis persönlich, mit Best-Case-Optimierung: Ich berücksichtige jede belegte Verbesserung an Ihrem Haus, damit die Effizienzklasse so gut ausfällt, wie die Fakten es erlauben. Festpreis 299 Euro für das Einfamilienhaus, 399 Euro für das Mehrfamilienhaus, 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox. Jetzt Festpreis berechnen oder anrufen: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.

Wann wirkt sich der Energieausweis beim Verkauf aus?

Im Privatvermögen nur, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Das ist nach § 23 EStG der Fall, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen und die Immobilie nicht selbst bewohnt haben. Dann mindern die Kosten als Veräußerungskosten den Gewinn. Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, ist der Ausweis immer Betriebsausgabe, unabhängig von der Zehnjahresfrist.

Nehmen wir an, Sie haben 2019 eine vermietete Wohnung in der Südstadt gekauft. 2026 verkaufen Sie mit Gewinn.

Sieben Jahre. Nie selbst darin gewohnt.

Der Gewinn ist steuerpflichtig. Die Rechnung für den Energieausweis gehört zu den Veräußerungskosten und mindert ihn in der Anlage SO.

Jetzt die andere Variante. Dieselbe Wohnung, 2019 gekauft, aber seit Anfang 2024 selbst bewohnt. Verkauf 2026.

Dann ist der Gewinn steuerfrei, obwohl die zehn Jahre nicht um sind. § 23 EStG nimmt Immobilien aus, die zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurden oder im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor.

Kein steuerpflichtiger Gewinn, kein Abzug. Der Ausweis ist dann eine ganz normale Ausgabe.

Und die dritte Variante? Das Mehrfamilienhaus gehört nicht Ihnen privat, sondern zum Betriebsvermögen, etwa einer Immobilien-GmbH oder einem gewerblichen Grundstückshandel.

Dann gibt es keine Zehnjahresfrist. Jeder Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig, und der Energieausweis ist schlicht Betriebsausgabe, ganz gleich, wann Sie verkaufen.

Für den typischen Eigenheimverkäufer in Bothfeld oder Kirchrode, der lange im Haus gewohnt hat, greift § 23 deshalb selten.

Bewahren Sie die Rechnung trotzdem auf. Ergibt sich doch ein steuerpflichtiger Gewinn, brauchen Sie den Beleg. Was beim Verkauf sonst zählt, steht im Artikel Altes Haus verkaufen mit Energieausweis in Hannover.

Wie hole ich mit dem Steuerbonus nach § 35c EStG mehr heraus?

Über die Sanierung, nicht über den Ausweis. Für selbstgenutztes Wohneigentum, das bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist, ziehen Sie 20 Prozent der Kosten einer energetischen Sanierung über drei Jahre direkt von der Steuerschuld ab, höchstens 40.000 Euro je Objekt.

Hier liegt das eigentliche Geld.

Der Bonus verteilt sich so: 7 Prozent im Jahr des Abschlusses, 7 Prozent im Folgejahr, 6 Prozent im dritten Jahr. Begünstigt sind Maßnahmen wie die Dämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken, neue Fenster und Außentüren oder eine neue Heizung.

Ein Beispiel mit 60.000 Euro Sanierungskosten:

12.000 Euro. Das ist rund das Vierzigfache eines Energieausweises für ein Einfamilienhaus.

Was Sie wissen sollten, bevor Sie loslegen:

• Der Energieausweis selbst ist keine begünstigte Maßnahme. Er zeigt den Ist-Zustand und die Effizienzklasse. Er ist der Startpunkt, nicht die Sanierung.
• Ohne Bescheinigung kein Bonus. Ausführen muss ein Fachunternehmen, das Ihnen die Maßnahme nach amtlich vorgeschriebenem Muster bescheinigt.
• Beratung zählt mit. Für einen Energieberater, den das BAFA als qualifiziert zugelassen hat und der die Maßnahme plant oder beaufsichtigt, gibt es eine Steuerermäßigung von 50 Prozent seines Honorars. Auch das zählt zum Höchstbetrag von 40.000 Euro.
• Kein Pflichtpapier vorab. Ein Energieausweis oder ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist keine Voraussetzung für den Bonus. Beides hilft aber, die richtige Reihenfolge der Maßnahmen zu finden.
• Sie haben ein Wahlrecht. Für dieselbe Maßnahme entweder § 35c EStG oder eine BEG-Förderung von BAFA oder KfW, nicht beides. Welcher Weg günstiger ist, hängt von Ihrem Steuersatz ab.
• Die Uhr läuft. Nach dem Gesetzestext gilt § 35c für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind.

Wie Energieausweis und Sanierungsfahrplan zusammenhängen, erkläre ich im Artikel Energieausweis oder iSFP in Hannover.

Aus meiner Praxis: Viele Eigentümer in Hannover unterschätzen, wie viel der Steuerbonus über drei Jahre ausmacht. Sie streiten mit sich um 50 Euro beim Ausweis und lassen 12.000 Euro beim Bonus liegen.

Was ändert sich ab 2027 am Ausweis und an der Steuer?

An der Steuer nichts: Der Ausweis bleibt bei Vermietung Werbungskosten und bei Eigennutzung privat. Am Ausweis ändert sich einiges. Ab 1. Januar 2027 gilt das neue Ausweisrecht der Novelle vom 23. Juli 2026. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig, solange keine größere Änderung nach § 80 Abs. 2 GModG einen neuen Ausweis verlangt.

Den neuen Namen trägt das Gesetz seit dem 29. Juli 2026. Die Regeln für den Energieausweis wechseln aber erst zum Jahreswechsel.

Die Vertragsverlängerung als neuer Anlass trifft vor allem befristete Verträge: Gewerbemiete, Pacht, Leasing. Für die normale unbefristete Wohnungsmiete ändert sich im Alltag wenig. Und neue Pflichten greifen nur, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.

Jetzt wird es steuerlich interessant.

Wer vermietet, ohne einen Ausweis zu haben, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 Euro. Wer ihn nur bei der Besichtigung nicht vorlegt, bis 5.000 Euro.

Der Ausweis ist absetzbar. Das Bußgeld nicht. Geldbußen sind nach dem Einkommensteuergesetz weder Werbungskosten noch Betriebsausgaben.

Die Rechnung ist also einfach: 399 Euro, an denen sich das Finanzamt beteiligt, gegen ein Risiko, das Sie allein tragen.

Meine Linie bleibt auch ab 2027: Für Wohngebäude erstelle ich immer den Bedarfsausweis. Er bewertet das Gebäude, nicht das Heizverhalten Ihrer Mieter, und er liefert Modernisierungsempfehlungen, mit denen Sie die nächste Sanierung planen können. Steuerlich gibt es keinen Unterschied: Bedarfs- und Verbrauchsausweis sind bei Vermietung gleich absetzbar.

Welche Praxis-Tipps aus meinem Alltag sparen Ihnen Geld?

Vier Tipps, die ich Vermietern und Eigentümern in Hannover immer wieder gebe: Rechnung sauber adressieren lassen, das Zahlungsjahr bewusst wählen, das Baujahr vorab klären und fehlende Unterlagen per Foto schicken, statt auf vollständige Pläne zu warten.

Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen:

1. Rechnung auf den Eigentümer und mit Objektadresse. Wer mehrere Wohnungen vermietet, weiß sonst ein Jahr später nicht mehr, welcher Ausweis zu welcher Anlage V gehört. Ein Objekt, eine Rechnung.
2. Zahlungsjahr bewusst wählen. Werbungskosten zählen in der Regel im Jahr der Zahlung. Wer im Dezember bestellt und bezahlt, hat den Abzug ein Jahr früher als bei Zahlung im Januar.
3. Baujahr vorher klären. Bis 31.12.2026 entscheidet bei bis zu vier Wohnungen der Bauantrag vor dem 1. November 1977 über die Pflicht zum Bedarfsausweis. Fehlt das Datum, hilft oft die Bauaktenstelle der Stadt Hannover. Bei Gründerzeithäusern in der List oder in Linden ist die Lage meist eindeutig, bei Häusern aus den 1970er-Jahren in Bothfeld oder Bemerode lohnt der Blick in die Akte.
4. Fehlende Unterlagen nicht abwarten. Viele glauben, ohne vollständige Pläne gehe nichts. Ein Foto vom Typenschild der Heizung, ein paar Aufnahmen der Fassade, Wohnfläche und Baujahr am Telefon reichen mir oft für den Start. Fehlt danach noch etwas, frage ich gezielt nach. Der Ausweis liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.

Welche Fehler kosten Eigentümer beim Absetzen Geld?

Fünf Fehler sehe ich immer wieder: Der Ausweis landet als Handwerkerleistung in der Erklärung, ein Verkaufsausweis wird als Werbungskosten verbucht, die Kosten stehen in der Nebenkostenabrechnung, Steuerbonus und BEG werden kombiniert, und Sanierungsrechnungen werden bar bezahlt.

1. § 35a bei Eigennutzung. Das Finanzamt streicht den Posten, weil der Ausweis ein Gutachten ist und keine Handwerkerleistung.
2. Verkaufsausweis in der Anlage V. Wer die vermietete Wohnung verkauft und den Ausweis dafür bestellt, ordnet ihn dem Verkauf zu. Im Privatvermögen zählt er dann nur, wenn der Verkauf nach § 23 EStG steuerpflichtig ist.
3. Umlage auf die Mieter. Der Energieausweis gehört nicht zu den Betriebskosten. Steht er in der Nebenkostenabrechnung, ist die Abrechnung an dieser Stelle angreifbar.
4. Doppelt fördern wollen. BEG-Zuschuss und § 35c EStG für dieselbe Maßnahme schließen sich aus. Entscheiden Sie vorher, nicht nachher.
5. Barzahlung bei der Sanierung. § 35c EStG verlangt eine Rechnung und eine Zahlung auf das Konto des Fachunternehmens. Bargeld kostet den Bonus.

Was fragen mich Eigentümer zur Steuer am häufigsten?

Hier sind die fünf Fragen, die ich in Hannover am häufigsten höre, mit kurzen Antworten, die Sie direkt nutzen können.

Kann ich den Energieausweis von der Steuer absetzen?

Bei einer vermieteten Immobilie ja: Die Kosten sind Werbungskosten in der Anlage V oder im Betrieb Betriebsausgaben, in der Regel im Jahr der Zahlung. Bei rein selbstgenutztem Wohneigentum nein, weil die Ausgabe privat veranlasst ist. Als Handwerkerleistung nach § 35a EStG zählt der Ausweis nicht, denn er ist eine gutachterliche Leistung.

Wie setze ich den Energieausweis bei Vermietung ab?

Sie tragen die Rechnung in der Anlage V Ihrer Steuererklärung bei den Werbungskosten des Objekts ein, in der Regel für das Jahr, in dem Sie bezahlt haben. Vermieten Sie nur einen Teil des Hauses, teilen Sie die Kosten anteilig auf. Auf die Mieter umlegen dürfen Sie den Ausweis nicht, er gehört nicht zu den Betriebskosten.

Ist der Energieausweis beim Hausverkauf absetzbar?

Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, ist der Ausweis immer Betriebsausgabe, unabhängig von der Zehnjahresfrist. Im Privatvermögen zählt er nur bei einem steuerpflichtigen Gewinn nach § 23 EStG: Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, mit Gewinn und ohne Eigennutzung. Dann mindern die Kosten als Veräußerungskosten den Gewinn. Haben Sie ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst darin gewohnt, ist der Gewinn steuerfrei.

Was bringt der Steuerbonus nach § 35c EStG?

Für selbstgenutztes Wohneigentum, das bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist, ziehen Sie 20 Prozent der Kosten einer energetischen Sanierung über drei Jahre von der Steuerschuld ab, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Für einen vom BAFA zugelassenen Energieberater, der die Maßnahme plant oder beaufsichtigt, gibt es eine Ermäßigung von 50 Prozent seines Honorars.

Ersetzt der Steuerbonus die BEG-Förderung?

Nein, Sie müssen sich entscheiden. Für dieselbe Maßnahme können Sie nicht gleichzeitig den Steuerbonus nach § 35c EStG und eine BEG-Förderung von BAFA oder KfW nutzen. Welcher Weg günstiger ist, hängt von Ihrem Steuersatz, der Höhe der Förderung und der Maßnahme ab. Lassen Sie beide Varianten rechnen, bevor Sie den Auftrag vergeben.

Was sollten Sie jetzt tun?

Vermieten Sie, setzen Sie den Energieausweis als Werbungskosten ab und behalten Sie die Rechnung. Wohnen Sie selbst, holen Sie Ihr Geld über § 35c EStG bei der nächsten Sanierung zurück, nicht über den Ausweis.

Die Steuer ist die kleine Frage. Die große ist, ob Ihr Ausweis Ihnen zeigt, wo Ihr Haus Wärme und Geld verliert, und genau das leistet ein Bedarfsausweis mit Best-Case-Optimierung.

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