Beim Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses in Hannover entscheidet die Nutzungsstruktur, ob Sie einen oder zwei Energieausweise brauchen. Zwei Ausweise sind nur Pflicht, wenn der Gewerbeanteil mehr als 10 Prozent der Fläche ausmacht und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich vom Wohnen unterscheiden (§ 106 GEG). In vielen Fällen genügt ein einziger Ausweis, und das spart bares Geld.
Gerade die Gründerzeitzeilen an der Limmerstraße oder in der List sind voll von diesen Häusern: Laden unten, Wohnungen oben. Beim Verkauf stellt sich sofort die Frage nach dem richtigen Ausweis, und viele Anbieter berechnen vorschnell zwei.
Als Immobilienexperte für Energieausweise, seit 2018 tätig, erstelle ich regelmäßig Ausweise für gemischt genutzte Objekte in Hannover. Ich zeige Ihnen, was beim Verkauf wirklich zählt.
Brauche ich für den Verkauf einen oder zwei Energieausweise?
Meist reicht einer. Zwei Energieausweise sind nur nötig, wenn drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: Der Gewerbeanteil umfasst mehr als 10 Prozent der Fläche, die Nutzung unterscheidet sich wesentlich vom Wohnen und die Anlagentechnik weicht wesentlich ab. Fehlt nur eine Bedingung, genügt ein Ausweis für das ganze Haus.
Das ist der Kern der Trennungsregel in § 106 GEG. Erst wenn ein Gebäudeteil sich in Nutzung und Technik deutlich abhebt, wird er rechnerisch wie ein eigenes Gebäude behandelt.
| Kriterium | Ein Ausweis genügt | Zwei Ausweise |
|---|---|---|
| Flächenanteil Gewerbe | bis 10 Prozent | über 10 Prozent |
| Nutzung | wohnähnlich (Büro, Kanzlei) | Gastronomie, Werkstatt, Backbetrieb |
| Anlagentechnik | gemeinsame Heizung | eigene Lüftung, Kühlung, Zentralheizung |
Ein Beispiel für den Verkauf: eine Steuerkanzlei im Erdgeschoss, die 25 Prozent der Fläche belegt, aber an derselben Gaszentralheizung hängt wie die Wohnungen. Ein Ausweis genügt. Anders die Gaststätte mit eigener Lüftung und Kühlräumen, hier sind zwei Ausweise Pflicht. Weitere Fallbeispiele finden Sie im Artikel Laden unten, Wohnungen oben: der Praxisfall.
Welche Ausweisart brauche ich für den Verkauf?
Für den Wohnteil entscheidet das Baualter. Altbauten mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchen zwingend einen Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 GEG), sofern sie nie auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurden. Für den Gewerbeteil besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.
Viele Wohn- und Geschäftshäuser in Hannover stammen aus der Gründerzeit und fallen damit in die Bedarfsausweis-Pflicht für den Wohnteil. Das ist kein Nachteil: Der Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz objektiv, was Kaufinteressenten von gemischt genutzten Objekten ohnehin erwarten.
Ich empfehle den Bedarfsausweis grundsätzlich, auch dort, wo Wahlfreiheit besteht. Er zeigt dem Käufer den echten Zustand von Dämmung, Fenstern und Heizung, statt nur das Heizverhalten der Vormieter zu spiegeln.
Sie verkaufen ein Wohn- und Geschäftshaus in Hannover? Ich prüfe kostenlos, ob ein oder zwei Ausweise nötig sind, und erstelle sie zum Festpreis. Jetzt Angebot berechnen
Was kostet der Energieausweis für ein Wohn- und Geschäftshaus?
Reicht ein Ausweis, zahlen Sie 299 Euro (bis eine Wohneinheit) oder 399 Euro (mehrere Wohneinheiten) als Festpreis. Sind zwei Ausweise Pflicht, kommt der Nichtwohngebäude-Ausweis mit 899 Euro Festpreis dazu. Der Höchstfall liegt damit bei 1.298 Euro, deutlich unter vielen individuellen Marktangeboten.
| Konstellation | Ausweise | Festpreis |
|---|---|---|
| Gewerbeanteil bis 10 %, mehrere Wohnungen | 1 Wohngebäude-Ausweis | 399 € |
| Trennung, Mehrfamilienhaus + Gewerbe | 399 € + 899 € | 1.298 € |
| Nur Gewerbe (Wohnanteil unerheblich) | 1 Nichtwohngebäude-Ausweis | 899 € |
Der häufigste Kostenfehler beim Verkauf: unnötig zwei Ausweise bezahlen. Prüfen Sie erst die drei Kriterien, bevor Sie bestellen. Ich mache diese Einordnung vor der Bestellung kostenlos, anhand von Flächenangaben und Fotos. Alle Preise im Detail stehen auf meiner Seite zu Energieausweisen für Mischgebäude und im Artikel zu den Kosten für den Mischgebäude-Energieausweis.
Welche Pflichtangaben gelten beim Verkauf für beide Teile?
Sobald Sie inserieren, gelten die Pflichtangaben nach § 87 GEG. Für den Wohnteil sind es fünf: Art des Ausweises, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Für den Gewerbeteil sind es vier, mit getrennten Werten für Wärme und Strom. Fehler kosten bis zu 10.000 Euro Bußgeld.
Bei zwei Ausweisen wird es fehleranfällig: Verkäufer und Makler vermischen gern die Angaben beider Teile oder vergessen die getrennte Ausweisung von Wärme und Strom beim Gewerbeteil. Genau hier setzen Abmahnungen der Deutschen Umwelthilfe an.
Aus meiner Praxis zwei Tipps für den Verkauf:
Tipp 1: Flächen aus Dokumenten nehmen, nicht schätzen. Ob der Laden 9 oder 12 Prozent belegt, entscheidet über einen oder zwei Ausweise. Nutzen Sie Mietverträge, Teilungserklärung oder Bauunterlagen als Grundlage.
Tipp 2: Die Anzeige erst nach dem Ausweis schalten. So haben Sie alle Pflichtangaben korrekt zur Hand und riskieren keine Nachbesserung. Details zu den Angaben lesen Sie im Beitrag Pflichtangaben in der Immobilienanzeige.
Warum ist Hannover ein Sonderfall für Wohn- und Geschäftshäuser?
Weil die Stadt so viele davon hat. Die Gründerzeitzeilen in der List, an der Limmerstraße in Linden und in der Nordstadt kombinieren fast immer Laden oder Gastronomie im Erdgeschoss mit drei bis vier Wohnetagen darüber. Diese Häuser sind die klassischen Kandidaten für die Trennungsfrage nach § 106 GEG.
Beim Verkauf zahlt sich hier lokale Erfahrung aus. Ein Backbetrieb, eine Kneipe oder ein Friseur haben jeweils andere technische Ausstattungen, die über die Trennungsfrage entscheiden. Wer das falsch einordnet, verkauft mit einem angreifbaren Ausweis.
Ein häufiger Fehler beim Verkauf gemischt genutzter Häuser ist außerdem, den Gewerbeteil energetisch zu ignorieren. Kaufinteressenten von Renditeobjekten rechnen genau, welche Nebenkosten auf die gewerblichen Mieter zukommen. Ein optimierter Ausweis mit meiner Best-Case-Optimierung stärkt hier Ihre Verkaufsposition.
Fazit: Erst prüfen, dann bestellen
Beim Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses in Hannover ist die wichtigste Frage nicht der Preis des Ausweises, sondern ob Sie einen oder zwei brauchen. Die drei Kriterien aus § 106 GEG geben die Antwort, nicht das Bauchgefühl eines Portals. Mit der richtigen Einordnung zahlen Sie 299 bis maximal 1.298 Euro Festpreis, inklusive korrekter Pflichtangaben für die Anzeige.
Hier können Sie Ihren Energieausweis direkt bestellen oder vorab kostenlos prüfen lassen, Festpreis, persönliche Beratung und Lieferung in 24 Stunden inklusive.
